外滩领馆及商业部分推广方案冒.docVIP

外滩领馆及商业部分推广 一、市场同类产品的调研与分析 位置及周边配套（商超、影院、菜市场、学校、政府机构、书店、公园、医院、交通、住区、餐饮店）、建筑面积、层数、户型及面积、开盘时间、销售起价和均价、销售情况、推广概念（广告语）、销售概念（免、送、统一经营、酒店管理公司）、策划亮点（卖点）、销售亮点（政策面）。 （一）桃花岭时间广场 （二）万达 （三）CBD （四）滨江1号 （五）滨江国际 二、外滩领馆市场定位 （一）市场定位 （二）项目分析 1、项目地理位置分析 2、项目基本指标分析 （1）项目功能分析 ①酒店（住客、餐饮、娱乐）服务、会务服务、旅游服务。 ②业态功能的确定： （2）项目商圈及生活圈分析 ①商圈的支撑： ②生活圈的支撑： ②商圈及生活圈消费人群分析 ④商圈及生活圈竞争格局分析 （三）项目SWOT分析 1、项目优势分析： （1）与住宅：更自由的空间；资产保值增值；经营增值。 （2）与同类产品：最开阔的天际线；最美的江岸；纯粹的高端上流生活区。 2、项目劣势分析： （1）与住宅：不足40年的产权；运营不确定；政策不确定（贷款、土地、公积金贷款）；能否独立产权；回款方式不确定（租、售、置换、融资等）；空间分割不确定：分层分区不确定（功能）；配套不确定（中西餐、顶级会所主题不能确定）装修装饰不确定：如果是私人空间。则你之所装未必他之所爱，风格不对称。 （2）与同类产品：作为酒店经营在区位上尚有劣势；商圈劣势；价格预期； 3、项目机会分析： （1）与住宅：受政策影响小。 （2）与同类产品：时间广场、SOHO、CBD基本售罄；沿江资源愈加稀缺；外滩略高定位更高端。 （3）通胀预期。 （4）滨江段资源稀缺。 4、项目威胁分析：资金面；时间节点；装修；运营公司的选择;业态的不确定；滨江1号的潜在竞争。 （四）项目定位 1、项目总体定位 （1）项目档次定位：六星级酒店公寓、领袖空间、企业使馆。 （2）经营主题定位：卖江景、卖环境、卖氛围、卖品位。 2、项目目标客群定位 （1）终端消费人群：圈层经营+圈层消费。 （2）经营商户：少部分的办公空间，大部分的享受空间。 （3）投资人群：投资有定向性和指向性。 （4）特定人群：经营+娱乐+投资。（稻花香关公坊高层扎堆效应）。 3、项目价格定位 （1）价格定位：比同类产品略高（装修标准亦高）。 （2）价格制定： ①定价原则：江景面、流线、舒适性、实用性。 ②定价方法：朝向差异法、楼层差异法。 ③本案最终价格定位（包括前期租赁价格和销售价格），由三元公司确定。 三、外滩领馆产品定位 （一）产品主题 1、产品属性：商业、服务性的商业。 2、描述产品：酒店、酒店公寓、企业会所。 （二）产品设计（建筑设计、景观设计、装修设计、工程部、营销部、销售公司、策划公司等七方会议形成共识） 1、建筑、柱网、流线 （1）外立面建议 ①外立面选材建议。 ②外立面格调建议。 ③外产面视觉建议。 ④外产面天际线建议。 （2）项目硬件设置建议 ①大堂设置建议（包括数量、尺寸等）。 ②电梯设置建议（包括数量、位置、品牌）。分层分区分电梯建议。 ③道路组织设置建议（包括宽度、组织形式等到）。 ④中央空调设置建议（包括品牌）。 ⑤电子商务系统建议。 ⑥公共空间及休息处设置建议。 ⑦其他硬件设施的设置建议。 （3）项目装修装饰建议 ①内部装饰、装潢设计（包括指示牌、内部景观设计建议）。 ②外部装潢设计（包括外立面的装饰、装潢建议）。 ③感官效果（包括视觉、色彩）。 ④楼顶广告牌建议。 ⑤样板房建议：外滩领馆是情景产品，市场表现的关键点是装修装饰，不同的区域装修风格不同： A、酒店客房区：纯粹的投资客，相对集中的楼层，按五星级酒店标准统一装修装饰； B、公寓区：按常租房。 C、办公区（艺术家工作室）：按陶东轩的东轩书苑的标准装修，对外开放； D、领馆区：按秦道禄总统套房标准装修装饰，把企业文化和秦总个人收藏结合起来，可以对外开放； E、顶级会所区：整层装饰。 F、公共区：大堂、走廊、会议室等。 （4）景观规划建议 （5）导视系统建议 （6）内部灯光设置建议 走廊、通道、指示牌、广告牌等设施的灯光效果建议。 （7）停车场设计建议 ①项目停车位需求建议（包括周边公共区域停车需求、商业所需求停车位数量、各种车所占用面积）。 ②停车场层高。 ③停车场道路交通组织及出、入口设置。 ④停车场电梯设置。 ⑤车位摆放设计。 ⑥停车场电梯间设计建议。 （8）产品功能划分、店铺分割建议 ①行业商户的组合及分析。 ②具体的目标户建议。 ③各楼层功能建议。 （9）物业管理建议 2、环境设计建议 （1）外部灯光设置建议 ①广场灯光设置建议（包括整体效果、局部效果）。 ②外立面灯光效果建议（包括整体效果、局部效果）。 ③户外广告位灯光效果建议。 ④街道