中原2011深圳八十步海寓营销执行方案.ppt

本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ 产品线核心均价=ΣPX=PA均价×PA权重×（PX分值/PA分值）+其他对比项目计算权重均价 分产品线核心均价计算 明星产品 现金流产品 问题产品 瘦狗产品 湾区HOUSE 西班牙小镇 ----------- 假日公寓 计算得出 计算得出 建议 计算得出 3.5万 2.7万 2.2-3万 1.8万 核心均价导出 3、推售策略导出 高举高打 低开高走 现场包装、服务体系、酒店签约、渠道铺排同时展示到位 现场清理干净，看楼动线及现场销售展示到位即可 先推低价单位再推高价单位； 先推路边地块再推湖边地块； 先推优势产品再推高价产品； 凭借区域认可与投资回报认可，通过现金流与瘦狗产品热销，制造“哄抢”效应； 通过热销，带动高价明星产品及部分问题产品实现价值最大化 推“湾区HOUSE”树价格标杆，带动“西班牙小镇”和“假日公寓”的销售，以提升整体价值实现； 按地块推盘，各产品进行组合销售； 同产品线价格不适拉伸过大，保证稳定销售； 婴儿/问题产品时尽量按照销售情况进行合理调价； 最后实现全盘营销，利润最大化； 高举高打 低开高走 推售策略推荐 30%名星+28％现金牛＋27%婴儿+42%瘦狗 第一批推出单位 第二批推出单位 第三批推出单位 12%名星+19％现金牛＋35%婴儿+58%瘦狗 31%名星+34％现金牛＋30%婴儿 ——大量高价产品上线，树立价值标杆启动市场，保证客户不同的产品需求，低价产品抢购。 ——以现金牛及婴儿为主力带动剩余瘦狗产品的销售，实现中端产品快速消化。 ——现金牛实现利润将成熟的婴儿产品高价推出市场，实现利润最大化 159套AEG栋 157套BC栋 154套 D栋 第四批推出单位 28%名星+19％现金牛＋8%婴儿 ——项目整体成熟后推出剩余产品，实现合理溢价 74套 F栋 推售执行推荐 E G A E G A F C B D C B D C B D C B D F 第一批159套 第二批157套 第三批154套 第四批74套 推盘示意图 营销推广执行铺排 Part 6 价值如何被认知？ 市场、客户、产品、价格均有得出，但如何让别人认可我们？ 八十步价值 引爆体系 1、强力启势 2、渠道致胜 3、客户深挖 4、现场为王 5、风情服务、全方位体验 1、 西班牙歌剧卡门全城绽放，大剧院隆重上映 2、通过社会最热话题进行借势 3、酒店签约大型启势活动 4、西班牙风情节现象引爆 1、线上户外电视、报纸、杂志、电台、网络、巴士、框架、进行强势铺排 2、线下短信、直邮、西班牙风情活动持续全面召集 1、中原市场全面启动，全民皆兵，二级联动、三级转介 2、设置分展场（海悦、签约酒店）走出项目进行推介 3、充分利用周边资源：开发商圈层资源、合作单位客户资源、地产圈同行资源 4、猛击目标客户群聚集区：高尔夫球会所、游艇会所、名车车行 1、打造最纯正的西班牙感官体验看楼动线，全面包装，对现场进行升级 2、从导视到入口再到停车，从广场到售楼处，从湖边到样板间，全面提升 1、现场进行全面的西班牙情景式服务体验，并对各服务单位进行系统培训 2、邀请服装设计大师对现场服务人员进行西班牙风尚包装 3、邀请具有西班牙艺术风情人员现场互动表演 1、强力启势 1、 西班牙歌剧卡门全城绽放，大剧院隆重上映 2、酒店签约大型启势活动 3、西班牙风情节现象引爆 启势:大剧院 西班牙歌剧《卡门》 《卡门》盛放 全面启势，联合媒体，全城瞩目 “卡门盛会”—这是一场圈层的盛会 时间：2011年5月 活动形式：以西班牙大型歌剧卡门为启势，通过邀请政府要人、媒体名人，在大剧院举办声势浩大的活动； 活动目的：高调启势，突破浮躁的广告形式，让人们知道西班牙到底是怎样的风情，勾起大众向往。 《卡门》盛宴引爆话题，通过社会、圈层、口碑传播，迅速启势 五星级酒店进驻签约仪式 目标：与国际顶级酒店品牌强强联合，打造价值焦点； 国际品牌号召力，坚定撬动市场信心 方式：签约仪式 时间：开盘前 酒店管理公司选取建议： 标准1：符合项目调性的酒店品牌； 标准2：符合滨海高端人士喜爱的酒店。 引进星级酒店服务或引进金钥匙服务 定调: 酒店签约仪式 增强购买信心 金钥匙世界酒店联盟、五星级酒店合作签约仪式，为客户增强购买信心 聚集引爆：项目现场西班牙风情节 举办纯正的西班牙风情节日，足不出户，感受西班牙特有风情，同时联合旅游公司进行西班牙特色宣传 西班牙风情节 时间：2011年6月 活动形式：联合国际旅游公司，特邀西班牙表演团队，举办一场纯正的西班牙节日，现场还有纯正的西班牙王室盛宴 活动目的：传达八十步海寓气质，切实的感官体验。 西班牙风情节全面启动，让国人了解真正的滨海生活 2、渠道致胜