银川北塔湖项目投标报告1___14.ppt

1 项目开发核心难点及对应策略 项目体量大，面临激烈市场竞争，如何实现可持续性销售？ 受90/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖， 如何实现项目整体价值最大化？ 项目体量大，如何实现可持续性销售？ 受90/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？ 项目定位核心理论：三个维度 如何实现项目价值最大化？ ——争取更高的利润，是我们实现价值最大化的必然选择！ 本项目定位方向： 产品定位、产品规划解决了哪些核心难点？ 本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ 竞争项目营销推广分析结论： 目前银川市住宅营销整体水平较低： 媒体资源不丰富，销售资料不完整且制作粗糙，项目现场营造不足。 全方位的整合营销在银川能够得到市场认可： 2005年，鲁能·陶然水岸进入银川，将较为完整的房地产营销模式带入银川市场。采用多种营销手段组合，取得了良好的效果。 多数项目均主打“水景”： 一半以上的项目都把景观环境，特别是水景作为项目宣传的主要诉求点。 户外及报纸广告为各项目主要推广手段： 部分大品牌开发商展开了客户活动辅助销售。 大品牌开发商受到市场追捧： 本地及全国性大品牌开发商由于资金实力、开发实力等综合因素，获得市场信赖。 银川当地住宅项目常规媒体手段 从竞争项目营销中得到重要启示 开发商品牌形象的树立对项目的营销有至关重要的意义 针对目标客户进行精准营销 选择目标客户最容易接受的媒体形式和渠道进行组合，快速塑造高端社区形象 吸引高端客户产生居住在此的荣耀感和成就感 强调项目核心优势，高举高打，营造银川的高端富人区，以大手笔的内、外部环境的营造。 突出中式建筑风格、中式景观、天然生态岛等的结合 与市场中流行的“单一水景”形成差异化竞争，吸引市场强烈关注 注重体验，加强包装形式感 建筑、园林、包装等手段全方位地打造纯粹中式文化社区，建立自己独树一帜的高端形象 树立鲜明形象，强调“中国生活”和“中国精神” 巧妙借势近年“国学”回归风潮，迎合目标客户的文化喜好 本项目核心价值点及卖点提炼 稀缺性 ： 规模性 ： 差异性 ： 品牌性 ： 1、稀缺区域：兴庆区为银川人的置业首选 2、稀缺供应：银川市整体规划中，限制兴庆区开发，供应稀缺 3、稀缺的人文价值：北塔为银川最古老的建筑，具有稀缺的人文价值 4、稀缺的生态环境：紧邻北塔湖生态公园，自然环境优越 百万平米大盘开发带来规模效应，彰显开发商的经济实力，增加附加值 1、填补市场空白的高附加值创新产品，市场吸引力极大 2、“原味中国的新中式”风格建筑，市场号召力强 3、精致的中式园林景观，使项目风格更加纯粹 4、天然生态岛的打造，极大地增加了项目对都市人的吸引 京能置业依托京能集团的品牌优势，具备快速打开银川市场、得到市场认可的先天优势。 全面整合后 通过客户接触点 如何将项目价值点和项目形象，向市场有效传达，最终实现销售？ —— 整合营销策略 转化为 树 立 项目价值点 项目支撑点 项目形象 引起市场关注 吸引目标客户 有机 结合 实 现 销 售 创新 产品 品牌 整合 营销 人文景观资源 产品形式 北塔人文价值 中式建筑风格 高质会所配套 园林景观 优质服务 物业品牌 品牌团队 北塔湖原生景观 京能品牌 报纸、杂志等 户外宣传 置业顾问 系统专业讲解 网站宣传 楼书、DM及 客户通讯等 现场体验 房地产杂志评论 客户活动 房地产行业论坛 软文诉求 现场体验 网站宣传 户外宣传 支持点 接触点 楼书、DM及 客户通讯等 整合营销策略示意图 形象定位 原味中国 · 水岸生活 形象定位解释 原 味 —— 概括性地诠释项目精粹，从概念上将原味中国建筑、原味中式景观、原味文化体验、原味生态环境提高到一定层次和高度，与银川市场上已有的“类中式”建筑形式和“伪中式”推广形式项目划清界线，确立项目的标杆地位。 中 国 —— 迎合目标客户内心深处对中国传统文化的向往与追求。在纯粹的中国建筑中，追寻真正的中国精神境界。 水岸生活 —— 使项目的水景卖点一目了然。 案名建议 京 能 · 国 韵 京能 —— 打造京能品牌，塑造大盘形象，借势“京能集团”在宁夏已有的品牌资源，快速打开市场； 国韵 —— 突出项目风格和深厚的文化底蕴。 住宅产品建议 产品及组合建议 多层洋房——叠景洋房（5+1） 产品特征： 层层局部退台设计； 首层带私家花园及半地下自然采光多功能室，半地下多功能室可不计入建筑面积，增加附加值； 二至四层中间层为平层； 五层加