探讨专题如何形成方法论.pptVIP

住房诉求 置业考虑因素及购房需求偏好 * * * 碧桂园的业务范围覆盖房地产开发的各个环节和各种物业，通过纵向整合保证其大规模的快速生产 土地获取 设计 建筑 销售 售后服务 碧桂园的最强项之一，通过良好的政府关系，特殊的定位取得低价的土地 集团掌握标准化的产品和产品组合，具体的设计交由外部设计院进行 由于产品同质性强，外部设计单位固定，不仅提高效率且降低成本 工程建筑施工由全资子公司进行，其承包了大部分建筑工程，由于是子公司，能够全力保证质量和进度 营销中心负责活动策划和销售 借用一定的外部“智力”，促进产品销售 强大的售后服务部门，进行客户关系管理 自有的物业管理获取客户信息并解决由于产品不足可能引起的“麻烦” 低价土地储备 标准化设计 优质、保证进度施工 快速销售，回笼资金 良好的客户关系管理 酒店： 酒店位于大规模的项目之内，面向游客的同时，所有设施向小区住户开放，增加项目的吸引力 学校： 解决项目地理位置较偏远而影响业主子女教育，通过引入高质量学校增加产品的吸引力 商业： 以配套商业为主，目的在于解决业主的生活便利和消费，由于项目规模大，配套商业通常销售火爆 目的在于促进住宅产品的销售 举例 主要分析城市消费的容量和结构，企业进入城市后房地产的发展机会及空间 分析内容 资料来源 市场客户调研 行业协会 客户容量和结构 客户的居住现状 客户的生活形态 客户的需求偏好 客户容量和结构 分析方法 描述 分析客户的家庭结构、购房决策者、年龄和学历可以看出该城市房地产市场未来的发展空间 置业的核心群体及市场消费力水平 家庭结构 购房决策者 年龄 学历 样本量：1107个 人口特征：以小太阳和孩子三代家庭为主；男性是主要的购房决策者；客户年龄以30-39岁年龄段的为最多，学历主要为大学专科及大学本科； 出生地：苏州本地人为主，55%的客户出生在苏州且一直生活在这里； 工作单位：70%在公司/单位/机关里工作，外资/合资企业（32.7%），私营企业（27%）； 自由职业者15%，且大多自己开店； 行业：机械、工业制造（21.2%），IT、移动通讯制造（12.8%）； 职位：普通公务员/党政机关、事业单位基层管理人员（25%），一般大学老师（24.2%） 小太阳 男 女 孩子三代 青年持家 青年之家 后小太阳 中年之家 22-29岁 30-39岁 50-65岁 40-49岁 初中及以下 大学专科 高中 大学本科 举例 家庭结构 购房决策者 年龄结构 学历结构 客户容量和结构 四房 （10.9%） 二房 （35.8%） 71-120㎡ 101-144㎡ 三房 （50.1%） 121-250㎡ 五房及以上 （2.4%） 200㎡以上 目前居住的房屋类型主要为多层不带电梯的房子； 户型以三房为主，占50.1%；其次为二房的房子； 其中三房房屋面积大多在101-144㎡之间；二房房屋面积在71-120㎡间，四房房屋面积在121-250㎡间；而五房及以上房屋则大多在200㎡以上。 目前居住房屋状况 客户居住现状 举例 % % % % 4.5 16.1 51.9 0.7 五房及以上 4.5 58.1 37 9 四房 54.5 25.8 11.1 51.8 三房 36.4 - - 37.8 二房 - - - 0.8 一房 其它 叠拼 独立 普通商品房 户型 4.5 - - 0.1 50㎡以下 9.1 22.6 77.8 1.9 201㎡以上 9.1 58.1 18.5 9.2 145-200㎡ 18.2 16.1 3.7 22.4 121-144㎡ 22.7 3.2 - 28.6 101-120㎡ 13.6 - - 17.3 91-100㎡ 9.1 - - 16.1 71-90㎡ 13.6 - - 4.5 50-70㎡ % % % % 其它 叠拼 独立 普通商品房 面积 普通商品房户型以三房为主，占51.8%，其次为二房；独立别墅的户型大多在四房以上；叠拼别墅以三房、四房为主； 普通商品房面积主要在101-144平米间；独立别墅及叠拼别墅面积大多在145平米以上。 目前居住房屋状况 客户居住现状 举例 现在的房子要拆迁，必须买房（10.8%） 想在苏州长期发展（15.6%） 安居需求 家庭生命周期影响 改善环境 结婚用（16.1%） 孩子成长，扩大面积（11.6%） 距离工作单位近（6.5%） 目前居住环境差（5.3%） 购房迫切性 购房的主要动机 对目前不满意的方面主要为周边状况、小区环境与配套 与便利性 当初购房房屋主要是考虑到安居 需求及家庭生命周期的影响； 对目前居住房屋不满意的地方主要 为周边状况、小区环境与配套。 客户居住现状 举例