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烔炀销售方案 任何策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和深入的研究分析公司营销政策的前提下，本人提出了以下的见解，主要有四个部分，分别为市场分析、项目分析、竞争对手分析、推案策略，具体内容如下： 第一部分市场分析 烔炀镇地产市场基本状况: 烔炀地处合巢之间，是巢湖市124战略规划发展的新城区，距合肥、巢湖两市各25公里，两面紧连滨湖大道和合肥快速通道, 京福、合杭城际高铁贯穿烔炀，但目前房地产市场不是很成熟，烔炀没有成熟性小区，隶属于供不应求现状。在政府政策规划中的两速高铁与4A生态园的带动下，烔炀将不仅仅是合肥、巢湖乃至是全世界旅游界的新亮点，地理位置上是合肥与巢湖的城郊，连接两个城市的中间纽带，未来的升值空间很大、发展前景美好。 第二部分项目分析 项目优势 1、位置：位于省级快速通道合裕路与庙中路交叉口，目前是烔炀的重要交通主干道，离巢湖、合肥两市都很近； 2、结构：目前是烔炀镇第一家全框架结构的社区，并且抗震系数比较高； 3、?物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题，配有二十四小时保安，物业公司是集团公司下属的物业公司，所以物业费用相对较低； 4?、配套设施：小区配套设施齐全，高档会所、银行、超市、省级中学，酒店等； 5?、外部环境：以4A生态园为邻，有商业形态，有利于居住、购物、娱乐，离市区距离不远，居家十分适宜，巢湖、合肥两地的良好经济环境，保证了本项目的市场基础。 二、项目劣势 1、地势特殊，虽然处于两市之间，但交通条件还有待于改善； 2、楼间距太近，这样对采光、晾晒等由一定的影响； 3、工程进度太慢，对于交房的时间有影响，会影响整个项目的进展。 第三部分竞争对手分析 根据楼盘的位置和楼盘的定位，以烔炀秀水花园作为竞争对手进行分析，具体状况如下： 秀水花园的优势： （1）小区地势平整 （2）楼间距比较大 （3）价格相对较低 （4）工程进度比较快 秀水花园的劣势： （1）小区规划不够整齐划一，楼型外观设计不够新颖，无法对潜在客户产生强大的视觉冲击力，并没有使客户产生强烈的购买欲望； （2）小区内配套服务设施不足，子啊便捷化的今天。已经不能满足众多用户需求，配套设施也是衡量一个成熟小区的重要标准； （3）其商品房价位低，档次不高，不能吸引经济能力强的成功人士入住，随着时间的推移，肯定不利于整个小区形象的提高。 第四部分推案策略 （一）?售楼部选址： 我建议售楼部迁移到案场，因为规范、热烈的现场包装能创造良好的购房热情和成交比例，进而提升购房者的参与热情，获得更好的效益回报，如果地产项目的成败关键如李嘉诚所言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”的话，那么售楼部所处环境的金科玉律就是“细节、细节、还是细节”。 分析以往地产市场综合的销售数据可以得出，大约有90%甚至更多的销售最终是在项目现场发生?，本人提出售楼部迁移到案场的理由如下： （1）?案场临近升级主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力； （2）?人员流动量大，易扩大公司知名度； （3）?既然项目已成准现房，可以节约公司投入成本（房租费）； （4）?衡量售楼部现场好坏的标准，就是买家在此停留时间的长短，越愿意多停留，对项目了解越多一点，成交的机会无疑也会更高。 但缺点是需要投入一定装修费用。 （二）?价格策略 1.定价标准 对于各个项目部来说，售楼部的价格都是由公司定的，每个售楼部所执行的价格也是按照公司的决定的，每平多少钱，优惠幅度多少等等。 2.价格的统一问题 对于每个项目来说，虽然各个售楼部都执行公司规定的价格，但由于我们公司是全员营销，并且每位员工都有业绩任务，这样的话就容易牵涉到抢客户的问题，只有给客户优惠的幅度越大客户才会从他手里购买，所以就会找领导谈价格，这样的话就照成了一些问题： 其一：对客户的印象就是售楼部的价格不是最终价格，因为置业顾问只是一般的员工，没有更大的优惠幅度，找领导可以有更大的幅度，这样导致的结果就是不能让公司的收益最大化； 其二：由于售楼部的价格跟领导给的价格不一致，影响置业顾问的积极性，导致案场只是各摆设，影响公司的口碑与形象。比如很多大型的盘子售楼部所执行的价格就是公司的最终价格（除非你直接找到公司的老总、有老总的签字作为特批，但那也是属于保密的范畴） 解决方法：每个项目部都应有最终的统一价格，关于该价格，公司的每位员工都应该知道，这样大家的口径才会一致，但是又由于我们公司是全员营销，上至老总下至员工都在销售，尤为特殊的是：大部分都是亲戚朋友等，这就需要在价格上给客户一些“便宜”，但便宜的幅度必须在由钱总制定与统一，无论任何人买房需要优惠的话都要通过项目负责人，或是销售经理定价，除此没有任何人可以给客户优惠，比如说公司高管的亲戚朋友购房