2013.2月三一翡翠湾2013.营销策略方案.ppt

a.企业、集团（或公司）中高层管理人员 购买用途：自住或改善型 b.城市精英、商务白领（一线城市常德籍人士） 购买用途：自住或投资 c.公务员、老师（本地、下属乡镇） 购买用途：改善型 d.私营企事业主（地州市、下属乡镇） 购买用途：改善型 1.构成 2.事业特征 各行业的精英、领袖，年收入在7-15万之间，月收入在6000元以上，易接受新鲜事物，经常接受国际化信息，是国际文化的传递者。 4.信息接受度 3.生活意向 寻求居住和工作的和谐，达到事业和生活间平衡的极致 热衷于自己生活的理想模式，对现实主义、娱乐性消遣的信息感兴趣，并积极追求为他们准备的媒体和信息获取渠道，如：微博、专业的房产网站等 项目占位：客户定位 项目占位：价格定位 报 告 体 系 Report system 目标 销售目标解析 市场 宏观市场、常德市场、竞争市场 占位 项目分析、竞争回顾、客户分析、案例借鉴、项目占位 策略 策略推导、七大策略解决问题 铺排 节点铺排、推广铺排、销售铺排 策略推导： 七大策略： 1、打造最强团队 2、打造配套优势 3、产品优化建议 4、提升包装展示 5、深化客户拓展 6、异地设点互动 7、实效小众媒体 七剑下天山 由龙、青干、莫问、日月、竞星、天瀑、舍神 打造配套优势 1 教育配套：翡翠湾目前规划中已经有幼儿园，建议将幼儿园打造成常德区域内最优质幼儿园，同时增加更深层次方面的教育配套，如中学教育资源，增强项目在市场竞争力。 规划中的幼儿园 幼儿园建议： 1.品牌幼儿园的引进，如国际双语幼教机构。 2.加强幼儿园品牌的宣传，增加市场竞争力。 项目仅仅凭借一个幼儿园，无法在教育资源上形成凸显优势，反而一定程度上成为“鸡肋”，即客户看中幼儿园，欲购买，但美中不足，仅能提供幼儿园。 基于一定程度的思考，建议三一翡翠湾进一步加强资深教育资源，使得项目教育优势更加凸显。 教育配套：在中学教育资源方面，建议采取与常德市优质高中采取强强合作形势，购买项目即可免费获得优质高中学位。 常德第一中学 常德芷兰中学 可洽谈学校 常德第一中学 常德芷兰中学 常德第二中学 …… 合作模式思考 1.项目规划已经出街，无法引进以及自建中学，且费用较大。 2.强强合作的形式，便于操作。 3.合作费用可以部分植入房价。 教育配套：与常德著名高中洽谈之后，可组织一场大型的翡翠湾与XX中学合作签约仪式，轰动整个常德。 医疗配套：携湘雅医院之势，可与湘雅医院进行洽谈合作，让客户购买三一翡翠湾能够享受湘雅医院的一些特殊服务，进一步加强项目配套，增强竞争力。 与湘雅医院合作优势 1、湘雅医院现阶段在规划之中，一定程度上引起常德关注，具有一定市场热点。 2、湘雅医院与项目距离较进，给项目提供了便利。 医疗配套：与湘雅合作并非仅仅是看病有优惠，而是与湘雅多方位细节互动，渗入到业主的生活。 合作模式建议 1.凡翡翠湾业主，在一般情况下，湘雅医院可以提供上门医疗服务。 2.每个季度，或者每半年，湘雅医院组织医疗人员在翡翠湾小区进行为期3天或者一个礼拜的小规模义诊。 3.翡翠湾业主享有湘雅医院教授网上预约优先特权。 4.湘雅医院定期到翡翠湾进行医疗知识普及宣传。 5.湘雅医院每年定期到翡翠湾给小孩进行疫苗注射。 6 …… 医疗配套：邀请湘雅医院负责人举行项目合作仪式，利用项目渠道进行发声，在售楼部举行，引起市场关注。 活动时间：3-5月份，与参考与湘雅医院的合作情况而定。 活动地点：酒店或者项目售楼部 活动客户：项目来访客户以及成交客户 邀约人群：常德常规媒体记者 产品优化建议 2 三一翡翠湾87㎡两房户型图 产品优化：顺应现阶段刚需市场，将项目87平米两房改造成三房，同时在营销上对外直接宣称87㎡三房，而不是两房。 优化措施： 以阳台为基准线，往主卧3.3米出隔断。 优化可行性分析： 1.阳台加主卧总面宽有5.450米，主卧面宽3.3米；书房2.1米。 2.主卧入户从阳台，书房按原入户进入。 优化调整处 三一翡翠湾130㎡三房户型图 产品优化：考虑项目产品线的问题，项目有100多㎡三房，建议将130㎡三房改成四房，丰富项目产品线。 优化措施： 以阳台为基准线，往次卧卧3.0米出隔断。 优化可行性分析： 1.阳台加主卧总面宽有5.90米，主卧面宽3.0米；书房2.9米。 2.房屋入口问题可以解决 3.保证了客厅的的阳台采光。 升级包装展示 3 展示升级：现阶段翡翠湾的展示区，在与项目西班牙的风格上，与项目洋房豪宅的基调上吻合度不高，给与客户震撼度不够。 项目分析：洋房产品赠送面积大（花园等），设计亮点凸出（退台），采光、通风、采光效果好。 户型点评： 优势： 赠送面积大，附加值高； 户型周正，功能性完善。 劣势： 餐厅面积小，影响就餐环境； 主