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准reits产品简介及其营销 2010年9月 山东泰安 目 录 一、准reits产品简介 二、准reits产品给经办行带来的收益 三、准reits产品营销要点 四、准reits的扩展：资产支持型理财产品 五、准reits产品的上报材料 六、银监会新政及其影响 一、准reits产品简介 准reits产品简介 reits系指real estate investment trust的简称，中文称为房地产（不动产）投资信托。 准reits产品可定义为：以拥有商用物业的企业法人为投资对象，以商用物业租金收益为投资标的，以基础资产抵押为风控措施的银信合作理财产品。 准reits产品简介 准reits产品的设计思路：我行通过发行理财产品（一般是1年期、2年期……n年期产品的组合）募集到足额资金后，将该资金委托给信托公司设立一项指定用途信托计划，信托公司按照我行指令以该资金作为对价（或约因）受让相关商业物业未来n年的租金净收益；在未来n年内，信托公司定期（一般以年为期）以商业物业的租金净收益为基础还款来源向本产品分红派息，我行则随之将该期商业物业租金净收益按比例分配给本产品的投资客户，如是反复，直至n年期满；俟n年届满时，信托计划结束，本理财产品的生命周期亦相应终止。 准reits产品简介 准reits产品的交易结构如下图所示： 准reits产品简介 准reits产品的基本风控措施： 1.融资客户基础资产未来n年的租金净收益要能覆盖产品本息并有一定剩余； 2.本产品要求外部专业机构对基础资产租金收益现金流的进行分析和审核，从而保证未来租金收益在质量及数量上的真实性； 3. 产品要求提供对租金收益现金流潜在缺口予以补救的备用收益机制； 4.融资客户承诺：若租金收益现金流及备用收益仍不能覆盖本产品约定划付的本息金额，则融资客户必须以其他收入来源对差额部分予以补足； 准reits产品简介 准reits产品的基本风控措施（续）： 5.融资客户与信托公司签署《应收租金收入质押合同》，并在中国人民银行征信中心办理应收租金收入质押登记； 6.融资客户在经办行开立商业物业租金收益监管账户，并保证将租金收益定期足额归集到该监管账户； 7.融资客户需将基础资产全部或部分抵押给信托公司，抵押率不得高于60%； 8. 信托公司与融资客户及其主要出资人分别签订履约保证合同和履约连带责任保证合同。 二、准reits产品给经办行带来的收益 准reits产品给经办行带来的收益 直接收益：产品管理费、产品托管费和部分销售费用。一般而言，1亿元准reits产品的直接收益为300－500万元左右。 间接收益：1.增加经办行的日均存款和时点存款。融资客户要在经办行分别开立一般存款户和租金归集专用账户,一般存款户用于信托公司支付租金收益转让价款，租金归集专用账户用于归集理财产品存续期内商用物业产生的全部租金收益； 2. 融资客户资金结算业务、部分员工及承租商户的办卡、网银等业务带来的收益新增。 衍生收益：融资客户后续的信贷业务尤其是投行业务（如新型财务顾问业务）所带来的收益。 三、准reits产品营销要点 准reits产品营销要点 在产品准入方面，准reits产品要求融资客户原则上为我行AA信用等级（个别A级客户亦可考虑），且该融资客户独立完整地拥有作为基础资产的商用物业。 在产品额度方面，本产品是以商用物业租金收入为支持的理财产品，从而本产品2年期或3年期的理财产品的额度以商用物业未来2年或3年的租金净收益总额为限。例如，如果融资客户所拥有的商业物业的未来三年的租金净收益为2.5亿，那么考虑到租金收入对理财产品本息的覆盖，融资客户3年期准reits产品的发行额度大致为2亿元。 在产品期限方面，如果融资客户需要做3年期限的融资，本产品将设计由1年期、2年期、3年期理财产品的组合，各种期限的理财产品分别设计相应的利率水平。 四、准reits的扩展：资产支持型理财产品 准reits的扩展：资产支持型理财产品 我们可以将准reits产品的交易结构、操作流程、风控措施等创造性地移植到其他能产生未来稳定的现金流的资产上去，我们暂将该类产品称作资产支持型理财产品。 所谓资产支持型理财产品，就是将拟融资客户未来稳定的收益作为基础资产，面向个人投资者或者机构投资者发售的理财产品。 从基础资产的分类角度来讲，凡未来有稳定现金流的资产都可以作为基础资产，例如：商用物业的租金收益、水厂电厂销售收益、公路港口收费权、大型设备租赁收益、BT（建设-转让）项目回购款、公园门票等特许经营权收费等。 准reits的扩展：资产支持型理财产品 在发行金额上，目前没有明确的规定。但如果规模过小，则中介费用就会相对较高，融资客户的总成本率就会增高；