商业广场招商和运营管理初步方案.docVIP

. PAGE .. HYPERLINK /xhby/bbs/misc.php?action=viewratingstid=50257pid=182753 商业广场招商与运营管理初步方案 一、正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是： 利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才 出机制 出品牌 出网络 出思想。 通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。 根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二、业态规划与商业布局 深圳滨海购物中心项目招商目标的分解与确定 屋顶：空中花园，娱乐业态、电影院。 招商目标 六层：大型餐饮酒楼4000平方米；美食广场1000平方米；空中西洋婚礼殿堂（白领演艺中心）3000平方米，与湖南卫视等合作玫瑰之约深圳项目，同时在电视购物方面进行合作。 五层：儿童商场及美式反斗城7000平方米或家电专业卖场；儿童餐厅1000平方米，同时引入室内snoopy娱乐城，通过组合业态吸引儿童。美国翻斗城，麦当劳 4月份招商重点对象 四层：主题百货；两端餐饮；2、3、4三层美式金领主题百货最佳 三层：百货7000平方米主题商场。jcpenny或国内著名白领百货商店；1000平方米特色餐饮；白领音乐巴，SPA；美式主题百货；填补深圳空白；台湾咖啡语茶。 二层：百货7000平方米。国内著名白领百货商店；1000平方米特色餐饮，上海连锁餐厅。 一层：精品步行街。旗舰品牌店7000平方米；1000平方米特色咖啡店。 1、2两层偏向女性商品及相关服务，星巴克、莎莎国际旗舰店。 负一层：主题百货，6000平方米地铁步行街。负一层和负二层作为中档精品白领百货，其中1000平方米用于快餐厅,及面点王。 负二层：美食广场2000平方米；图书音像1000平方米；运动主题餐厅1000平方米、酒吧休闲书店1000平方米；1.1万平方米停车场 负三层：1.5万平方米停车场 两家百货与儿童翻斗城作为主力商家是最理想的方案，中高档超市8000平方米作为替补方案，鉴于宝安中心区周边竞争态势，我们要考虑与周边商圈业态差异化，让顾客在同一业态拥有最大选择权限，突破传统的超市＋百货思维定势。 借鉴美国部分儿童玩具翻斗城在价格战败于沃尔玛的教训，通过儿童娱乐SNOOPY营与儿童翻斗城复合业态赢得竞争优势。 关于婚礼殿堂构思与招商的可实现性，通过与戴德梁行等专业招商公司沟通，我们可以借鉴香港黄金海岸以及上海外滩婚纱摄影商品群，精心策划好婚礼殿堂，通过对婚礼人群与儿童人群的吸引，实现整个项目的可持续经营。 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1、业态组合具有竞争优势。 2、零售商付出的租金比较合理。 招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三、招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标：餐饮娱乐 顶层花园：景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施，婚礼殿堂及白领演艺中心。 ；六层：热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼。快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米 四层：美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选），1000平方米特色餐饮，麦当劳。 三层：JC Penny，1000平方米特色餐饮，VA BENE意大利餐厅。 2层：上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业；1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉”或韩国烤肉。 一层：7000平方米。男女装国际名店；化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品；尖端电子产品：SONY、三星专卖店；成都谭鱼头，1000平方米特色餐饮，星巴克。 负一层：