竹胜园地产株洲项目营销策略报告改.ppt

株洲唯一全框架结构令业主倍感放心 以众一桂府洋房为例，砖混结构成本850元/㎡，全框架结构1050元/㎡，每平米高出200元的造价带来的是业主更高价位的选择和对项目的肯定。 东方雨虹——首家上市的防水企业 普通防水20元/㎡，东方雨虹防水40元/㎡，最好的企业产品带来更多业主的肯定和溢价空间。 一流教育配套，量身打造宝贝成长计划 宝贝成长计划只针对小区业主子女开放 1、邀请国内一流早教、教育专家担当老师 2、宝贝成长计划着重对形体、声音、书法、绘画及动手能力的培养 3、除学校以外的“第二课堂”，孩子的快乐天地 关键遭遇一——营销中心 关键遭遇二——看楼通道 暖心计划 攻略一：短信提示来电客户到访线路，注意交通安全 攻略二：定期短信提示会员及针对区域客户天气变化，注意身体 攻略三：在销售中心设立专业顾问台，揽尽株洲高端投资客户 攻略四：定期短信宣传竹胜园地产提倡的健康生活方式 攻略五：对会员及针对区域客户发送节日祝福 形象策略 退 台 式 花 园 洋 房 ， 只 为 纯 正 贵 族 血 统 追 加 千 万 成 本 ， 只 为 诠 释 一 种 信 仰 优+教育，迎接与生俱来的优雅气质 0.1厘米，是一个不可逾越的领地 一生三 三生无限 竹胜园 品质改变生活 本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ 事件营销：砸西瓦事件 启动时间 2010年8月 意义和作用 通过砸西瓦时间，突出项目卖点和品质 形式和内容 项目在封顶之际，株洲分公司老总有感于传统的西瓦，无法起到良好的隔热、保温效果，随即统统砸碎，取而代之的是曼宁家屋面系统。通过媒体的广泛转载、报道，突出竹胜园对产品品质精益求精的追求，建立市场口碑。 营销策略 ——体验营销 ——圈层营销 ——服务营销 ——品牌营销 ——事件营销 ——渠道营销 “拉进来” + “走出去”，内外场结合 “拉进来”：利用形象、营销推广、活动等方式吸引客户上门，内场促进成交； “走出去”：主动走出售楼部，外场销售人员拉客户上门。 营销策略 ——体验营销 ——圈层营销 ——服务营销 ——品牌营销 ——事件营销 ——渠道营销 “万千活动进社区”活动 中驰地产拥有遍及株洲各大社区资源，可在客户群体集中的社区开展活动。充分挖掘客户资源，并提高知名度和影响力。 营销策略 ——体验营销 ——圈层营销 ——服务营销 ——品牌营销 ——事件营销 ——渠道营销 外展场 在人流集中的区域，如中心广场或红旗广场附近，选择一处100㎡以内的外展场，作为前期蓄客和形象展示之用。 营销策略 ——体验营销 ——圈层营销 ——服务营销 ——品牌营销 ——事件营销 ——渠道营销 第五部分 推售策略 销售策略 推售策略：退台洋房先行打开市场，奠定高品质居住理念，提升项目价格；再推售小高层及高层产品，实现价值最大化。 销售速率：分批上市 小步快跑 通过小批量、多批次的小步快跑的方法实现价格的不断攀升，同时造成市场抢购场面，使项目一期、二期销售一气呵成。 销售节奏 “产品成熟，3房主力户型尾盘高利润去化” 首批入市:20% 约50套 二批入市： 25%约63套 尾批入市： 25% 约64套 奠定形象 集中去化 尾盘创润 “主力户型3房为主户型攻市，4房大户型配合推售，调高产品形象，引发市场关注” “持续供应，2房、3房、4房产品结合，均匀去化，2010年（阴历）年底完成总体量60%去化 三批入市： 30%约75套 销售时间 2010年年底销售冲量目标 ，实现整体快速去化 2010.5进场 推广启动 2010.10 首批20%入市 2011.1 次批30%入市 2010.12 次批25%入市 2011.5 尾批25%入市 2011.8 清盘 开盘强销期 引导期 尾盘期 持续销售 一期： 总套数：252套 住宅面积：40122平米 去化总体量60% 新蓄势期（小高） 第六部分 价格策略 整体均价：充分考虑价格动态幅度，结合产品力、品牌力，进行综合定价 入市价格：以高于区域板块同类产品价格入市，首开同树价格标杆 价格走势：高开平走，稳步上扬。若销售情况超出预计，则上调整体均价，各批均价做结构调整 。 价格策略 整体均价 市场基础价格 产品综合加分 市场动态递增比 品牌附加分 本案最终均价 （1）、价格基础： 　　目前荷塘区均价为：3000元/㎡基准毛坯价。 整体均价： 市场基础价格 产品综合加分 市场动态递增比 品牌附加分 本案最终均价 (2)、未来7个月