房地产业融资策略与纳税筹划实操(上).ppt

* 借壳 鉴于A股市场壳资源比较丰富，资本运作后借壳上市成为房地产企业的一个重要途径。2007年以来，共有15家房地产企业涉足资本运作，通过证监会批准的共有4家，包括*ST广厦，S,ST昌源，S,ST天华和ST鼎立；正在实施的有3家，分别是ST卧龙，ST华侨和*ST金花。从借壳的数量来看，远远高于A股上市的房地产企业数。 借壳 ?? 2009年 9月21日，停牌一个月的*ST琼花发布公告称，将以每股6.49元的价格定向增发，拟将江苏国信集团旗下预估值为39亿元的国信地产100%股权注入其中，重组完成后， *ST琼花将从塑料制造上市公司变身为房地产开发企业。随着重组公告公布，其二级市场股价在复牌后至今持续涨停。仅隔三天，9月24日，*ST商务同样公告称，其将通过资产置出及定向增发收购房地产企业上海三湘股份100%股权，如果重组完成，后者将“借壳”*ST商务实现上市。 ????今年以来，已经完成和正在进行的“借壳”案例有十余例。有停牌数年终于完成重组的*ST中辽（现已更名为万方地产），有完成“借壳”恢复上市当天暴涨12倍、市值超过100亿元的顺发恒业（原名*ST兰宝）。 北京金融街借壳“重庆华亚” ?1996年，“重庆华亚”在深交所隆重上市，股票代码为0402。时过境迁，现在的“000402”却成为北京金融街控股股份有限公司的上市股票代码，这其中演绎着的，是一个前景良好的房地产企业如何巧妙利用证券市场的资源配置功能跻身热门的上市公司之列，然后发挥证券市场的再融资功能壮大自身实力、拓展业务空间的故事。 1993年国务院批复的《北京城市总体规划》，提出在西二环阜成门至复兴门一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部，北京金融街应运而生。作为首都第一个大规模整体定向开发的金融功能区，经过十多年的发展，金融街已经成为对中国金融业最具影响力的金融中心区。 金融街入驻的金融机构、知名企业达1500多家，区域内机构和企业管理总资产达48万亿元，资产集中程度全国第一。2009年1-12月金融街税收1707.2亿元，同比增幅36.9%，占西城区三级收入的75.9%，占北京市税收的28.39%。金融街每万平米承载100亿资产；每平米年贡献税收超过4万元。 北京金融街借壳“重庆华亚” ?“重庆华亚”的前身是1966年定名的重庆红旗纸箱厂,包装行业整体表现是一个夕阳产业，导致了重庆华亚的发展前景十分黯淡，上市后5年股本没有扩张，每股收益长期徘徊在0.06—0.15元的水平，净资产收益率也基本处于3％—7％的范围内波动。 公司的前身是重庆华亚现代纸业股份有限公司。2000年5月23日公司与金融街集团进行了整体资产置换；2000年5月24日，华西包装集团公司办理了将其所持4869.15万股公司国有法人股全部转让给金融街集团的股权过户手续，过户手续完成后华西包装集团公司不再持有本公司股票，金融街集团持有本公司全部国有法人股。2000年6月26日选举产生了新的董事、监事及高管人员。 华西集团将其持有的4869.15万股国有法人股以每股3.80元的价格?转让给金融街集团，总涉及金额为18502.77万元，其中以置出净资充抵16598.23万元，现金部分1904.54万元，应该说金融街控股公司的上市成本非常的低廉。 北京金融街借壳“重庆华亚” ?自2000年5月23日，重庆华亚与金融街集团根据《资产置换协议》的约定进行整体资产置换，置出净资产值为16598.23万元 （系指公司全部资产及其对应的负债）所有权归金融街集团，金融街集团置入净资产值为17219.19万元 （系指金融街集团所拥有的北京金融街区域的物业资产和其全资附属企业“北京金融街房地产经营公司”的全部股权）的所有权归重庆华亚。 ?通过这种“资产置换、变更主营”的资产重组方式，使股份公司的主营业务变更为开发建设北京金融街及周边地区的办公、?住宅和各项配套服务设施。金融街控股公司的置入资产包括两部分：第一部分是将金融街集团拥有的金融街区域物业及货币以资产形式注入公司；第二部分是将金融街集团拥有的全资子公司北京金融街房地产经营公司的全部股权转移至公司。 ?原重庆华亚股份公司于2001年3月30日正式迁址北京，并更名为“金融街”，使“000402”有了一个全新的历史，金融街进入到一个全新的发展阶段。 ２０００年５月上市公司进行整体置换后马上见效，当年中报批露，公司半年实现１１２９万元的利润，比１９９９年同期的２２５万元增长了４０３％；２００１年，公司当年实现利润１５１００万元，净资产收益率４３.５９％，净资产从买壳前的１６４００万元增值到３４６５０万元。 公司２００２年２月，以每股１９.５８元的高价增发２１４５万股Ａ股，融资４２０００万元。再融资后的“金融街”继续高速