房地产企业项目开发全过程(公司).ppt

我们的目的： 及时反映项目总成本动态发生和预期结果 及时给出报警和纠偏措施,事中事前控制成本 及时追踪盈利目标 哪些是动态成本： 参与讨论 谢 谢！ 2012 1、成本管理概念与理念 2、行业基本管理模式介绍及问题剖析 3、标杆企业管理方法与经验分享 什么是成本？ 经济学说： 为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。 为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量 为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。 成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。 什么是成本？ 企业家说： 利润=收入—成本 利润表 一、营业总收入 保利 万科 其中：营业收入 81.15 355 利息收入 　 　 。。。 　 　 二、营业总成本 62.7 281 其中：营业支出 49.9 206 利息支出 　 　 。。。 　 　 营业税金及附加 8.4 41 销售费用 2.56 11.9 管理费用 2.08 17.6 财务费用 -0.32 3.6 资产减值损失 … 　 。。。 　 　 三、营业利润 20.5 76.5 加：营业外收入 3.55 0.31 减：营业外支出 0.06 0.43 四、利润总额 24 76.4 减：所得税 7.7 23.2 五、净利润 16.3 53.2 。。。 … … 六、每股收益 　 　 。。。 　 　 地产企业的收入？ 地产企业的成本？ 可售率！ 聚焦：可售全成本！ 成本管理理念之解析？ 标准成本管理（传统） 作业成本管理 （欧美） 成本企划管理 （日本） 成本企划：成本绝非单纯是帐簿的产物，既然它在制造过程中发生，就应该从工程学的、技术的层面去把握成本信息，从开发、设计阶段开始结合工程学的方法对成本进行预测、监控。其基本立足点可认为是全生命周期成本。 目标管理 过程管理 地产企业成本管理现状： 不谈目标----高利润/抢进度 目标滞后----预结算控制 目标不靠谱---专业口不介入 目标是目标，过程是过程---目标与操作脱节 决策者都不受控于成本，过程信息失真….. 成本结果与目标高度偏离 理论如何落地？ 行业管理模式： 偏差 成本信息月报分析 动态成本信息 反馈 设立目标成本（审批及修订） PDCA 编不出来? 信息不靠谱，失真度高? 对成本监控，形成 为对盈利的监控 万科 动态成本表.xls 龙湖 龙湖合同清单表格 成本管理 项目 策划 设计 管理 采购 管理 工程 管理 销售 管理 客服 管理 物业 管理 项目 论证 项目 拓展 越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！［关键词］ 越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。［关键词］ 价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！ ［关键词］ 三全原理 我们的目的： 土地研判控制拿地风险 项目可研达到专业深度 准确的市场调研和判断 明确的客户群及需求定位 产品定位与合理组合产生最大价值 我们的任务： 编制可研报告 输出项目策划报告,讲一个动听的故事 输出产品定位报告 编制产品设计任务书 我们的目的： 确定投资估算 找到满足投资策划盈利目标的成本控制目标 找到实现成本控制目标的市场依据 我们的方法： 倒逼成本 1)投资估算目标倒逼成本策划限额 2)盈利倒逼 市场调研 全成本调研！ 明确成本竞争力! 工作的核心： 成本结构的合理性 成本项重点分析 成本归集的完整性 不可预见费 方法与措施： 结构分析 比例/敏感点提炼 盈利倒逼 土地成本 归集全面 调研分析 我们的目的： 设计成果要 项目策划定位要求 满足客户需要, 满足价值最大化和企业盈利要求 我们的任务： 基于策划报告完成概念设计 基于客户需要和价值定位完成产品方案设计 深化的施工图设计满足成本和建造要求 1、投资决策 《项目投资可行性报告》 投资估算书 2、项目策划 项目定位：概念性方案设计 目标成本测算1 3、方案设计 确定产品标准 目标成本测算2 4、初步设计 确定产品各分部、各专业标准 目标成本测算3 4、施工图设计 确定目标成本 投资估算 概念性方案设计概算 方案设计概算 初步设计概算 施工图预算 工程量清单 目标成本的形成轨迹： 横向制约 指标? 我们的目的： 落实策划阶段确定的成本控制总目标 品质策划，部品研究，确保成本可控下的价值最大化 我们的方法： 设计质量 不同阶段的成本研究 委托任务书与设计评审的成本要素 部品研究 部品清