昆明呈贡市场报告.ppt

实力心诚—住宅部分 面积：89.1㎡ 面积：134.96㎡ 面积：176.98㎡ 户型特点：户型紧凑实用，大多数户型没有浪费面积，但户型整体布局有一些不合理的地方，功能分区不明确。 实力心诚—公寓部分 公寓 9栋和11栋是公寓产品，总高44层，单层面积1000㎡，总共分为16间，6部电梯 面积区间在54㎡-80.4㎡，销售均价在7000元/平方米。 公寓产品是本项目的投资型产品之一，因为不受国家政策约束，很多投资客户都愿意选择这类产品。本产品及可用于办公，也可用于开设酒店。 面积 数量 占比 54.4 6 37.5% 57.8 6 37.5% 80.4 4 25% 实力心诚—公寓部分 户型配比：单层 实力心诚—公寓部分 面积：80.4平米 面积：54.4㎡ 面积：57.8平米 户型分析：作为公寓产品，户型整体设计不是非常合理，单套面积偏大，如按照目前面积设计户型，至少应该是纯套一的房子，而不是标间，这样大大降低的户型的品质感， 实力心诚—商业部分 商业风情街是实力心城的又一亮点，商业态有餐饮、娱乐、休闲、购物等。。。 从销售角度上来看，商业的销售价格偏高，不易于投资。项目商业都是以一带二带三的形式出售，面积都在300平方米左右，1到3楼整体出售的均价在3万元左右，变相的增加了2楼3楼的购买价格。 实力心诚—项目总结 优势：整个项目有清晰明朗的业态划分，并都给出每种产品所针对的消费群体，在自身上没有形成产品冲突，住宅、公寓的定价也非常合理，在与七彩云南第壹城的直接竞争中，清楚的认识到自身的缺陷与优势，所以拉开了两个项目之间的销售单价，无形中划分了客户群体，有效的吸收到了自身的潜在客户，公寓的补充即丰富了项目业态，更是可以增加其后期配套，比如酒店的后期入驻，公司入驻，更能区域的人气增加，带来了补充，并增加了项目商业消费群体的数量，让商业的成熟期得到了一定时间的缩短。 劣势：地理位置虽好，但从人流东线上来看，还是有不足之处，可达性，与七彩相比，相对要差。公寓产品的户型设计较为偏大，没有充分考虑其使用上的功能性和可变性。商业街部分的销售定价过于高，比周边项目的定价都要高出很多。高售价，也就意味着后期的高租金，不利于后期商业氛围的形成。商家会由于租金的问题而不敢前期介入。住宅户型上功能分区也较为乱，没有做到合理划分使用空间。 重点竞品分析四 大成金融商务中心 呈贡新区项目解析—大成金融商务中心 基本信息 行政区域：呈贡区 区域板块：呈贡新城板块 项目位置：昆明市行政中心旁彩云南路与亚广北路交汇处 物业类别：写字楼、商铺、五星级酒店 开发商：呈贡区大成置业有限公司 价格信息 写字楼单价：13000元/平方米（单层面积1350㎡） 商铺单价：2-3万元/平方米（负一和负二楼商铺） 基本参数 建筑面积：250000平方米 大成金融商务中心—写字楼 中高端商务空间 大成金融商务中心—写字楼 项目由A座200米，B座142米超高层建筑组成。涵盖国际5A甲级写字楼，国际五星级酒店，国际精品购物中心DC·MALL三大业态，总建筑面积约25万平米。地上L1—L5层和地下LG1，LG2层为国际精品购物中心DC·MALL，A座F7—F31层，B座F7—F29层为国际5A甲级写字楼，A座F33—F46层为国际五星级酒店，地下B3—B5层为停车库。该项目的建设将成为CBD金融商务集群中心，以加快昆明城市品质国际化，提升昆明国际事务参与力，为泛亚经济建设的飞速发展，打造与世界名城相媲美的品质春城发挥积极作用。 A座 B座 大成金融商务中心—写字楼 A座写字楼概述：A座7-31层为国际5A甲级写字楼，单层面积：1800平方米。电梯部数16部（三菱）高低区各8部，物业管理公司为大成物业。配备VAV中央空调，外立面采用low-e中空玻璃，可防紫外线。 B座写字楼概述：B座7-29层为国际5A甲级写字楼，单层面积：1100平方米。电梯8部（三菱）高低区各4部，配备中央空调（品牌未定）外立面采用low-e中空玻璃，可防紫外线 B座 A座 大成金融商务中心—商业 基本情况：地上L1—L5层和地下LG1，LG2层为国际精品购物中心DC·MALL（还未确定）地上5层自持，地下两层商业带租约对外销售（回报率平均十年7%)，负二层与地铁无缝连接，负一层规划为餐饮区域。负二层规划为超市。 大成金融商务中心—商业 评价；商业内部动线规划相对合理，没有死角商业的出现，但商业入口太小，会影响商业对人流的吸附能力， 大成金融商务中心项目总结 优势：项目位置交通便利，与地铁无缝连接，项目整体形象大气，配套齐全，拥有超甲级写字楼和甲级写字楼，针对不同的客户需求，都有想适应的产品，并拥有大型的商业购物娱乐广场拉动区域人气，提高项目的人流吸附力。还有五星级酒店的入驻，完善了办公人群的商务接待需要。