第四章 房地产市场营销环境.ppt

第四章  房地产市场营销环境 【学习目标】 １.房地产市场营销环境的含义和特点； ２.房地产市场营销微观环境因素； ３.房地产市场营销宏观环境因素； ４.房地产市场营销环境的ＳＷＯＴ分析法。 第一节 房地产市场营销环境的含义和特点 所谓房地产市场营销环境，是指影响房地产市场营销活动的众多参与者和影响力的集合，是开发商市场营销活动的基础与条件，直接决定了开发商的生存空间。 一、房地产市场营销环境的微观环境和宏观环境 微观环境是指直接影响与制约房地产开发商市场营销活动的环境因素，主要包括开发商自身、消费者、供应者、营销中介、竞争者及公众等因素。这些因素往往与产开发商的市场营销活动有或多或少的直接经济联系，因而对开发商的市场营销活动产生直接影响，故微观环境也称为直接营销环境。 宏观环境是指间接影响与制约房地产开发商市场营销活动的环境因素，主要包括自然环境、人口环境、经济环境、技术环境、社会文化环境及政治法律环境等。宏观环境对开发商市场营销活动的影响一般是通过微观环境而发生作用的，因此宏观环境也被称为间接营销环境。 宏观环境与微观环境的相互关系 二、房地产市场营销环境的特点 （一）客观性 客观性意味着市场营销环境的存在和对开发商市场营销活动的影响是不以人的意志为转移的，任何开发商的市场营销活动都不可能脱离环境而孤立地进行。 （二）不可控性 这种不可控性主要