快评预售资金监管.ppt

* * 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》政策分析及对策建议 投资管理部 2010年10月 * 一、政策主要条款 二、政策影响分析 三、公司对策建议 主要内容 * 一、政策主要条款 2010年10月25日消息，北京市住房和城乡建设委员会、人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局报经市政府批准，出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（以下简称《办法》），自2010年12月1日起施行。 关键条款： 一预售申请对应一账户 优先用于工程建设 房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。 备注：预售证申报前提——房地产企业申报项目总投资、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件 * 一、政策主要条款 关键条款： 购房款由购房人直接存入专款账户 区县建委监督、检查 商品房预售，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查。 企业根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划 用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。 * 一、政策主要条款 关键条款： 开发企业违法违规停工、项目存在质量问题、未按期交房，银行将暂停拨付账户内预售资金 对于房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工、预售项目存在严重质量问题、预售项目未按期交付使用等问题，住房城乡建设主管部门可书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户内资金的使用。 开发企业直接收取预售资金、未存入专用账户、未按规定使用预售资金，将被暂停发放北京市所有项目的预售证 对房地产开发企业存在直接收存商品房预售资金、未及时将贷款转入专用账户，没有依照《办法》规定使用商品房预售资金，以及以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管等现象，由住房城乡建设主管部门责令限期改正，暂停该房地产开发企业在北京市所有开发项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用信息系统。 * 二、政策影响分析 在目前银行贷款被收紧情况下，再次监管预售款，对企业在资金链和项目的现金流影响较大 从结构上看，开发商资金来源结构在发生着明显的变化。截至4月份，国内贷款、自筹资金、预售款（定金、预售款及个人按揭款）分别为4552亿、7460亿、8194亿，各自占比为21%、35%、38%，较2009年同期分别下降3个百分点、下降1个百分点、上升5个百分点。因此，国内贷款在开发商资金来源中的比重稳步下降，而预售款的比重却大幅上升。该政策的出台将降低预售款占比，而在贷款紧缩的情况下，未来对开发商自筹资金能力要求将进一步提高。 * 二、政策影响分析 避免工程烂尾、项目延期情况的出现 保证购房人利益 《办法》的出发点是保障购房人的权益，防止出现开发企业挪用预售资金导致的工程烂尾、项目延期等情况。 加大开发商自有资金压力，迫使其降价促销以尽快回笼资金 短期来看，如果政策严格执行，政策最直接的影响是收紧了开发商的资金，可能迫使部分资金较为紧张的开发商加快工程进度甚至降价，以尽快回笼资金。但是，如果按最严格的标准执行后，企业反而没有提前推盘的动力，政策能否起到增加有效供给的作用仍未可知。当然，这一政策对于开发商和购房者的预期都会产生一定的影响。由于资金收紧，短期内北京土地市场可能趋冷，而这将不利于中期供给的释放。 中长期来看，如果这一政策严格执行并在全国推广，将会影响房地产企业的周转率，进而影响行业的盈利水平。 * 三、公司对策建议 对于公司即将入市的项目，是否能争取2010年12月1日前办理预售证，尽量规避该项政策的限制； 未办理预售许可证在建项目，在保证工程质量的前提下，压缩项目开发进度，调整和做细（做细是为了落实销售回款时间）销售进度，使销售回款与压缩后的项目进度相匹配，进而按照四个节点（地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记）尽快收回资金； 已获取土地还未开工的项目，按照政策要求，从新进行工程排期和销售排期，工程排期要在保质保量的基础上适当压缩；销售排期要立足于市场现状，将预期的售价和销售进度进行论证和细化，力求接近实际，同时，要采用一定的市场营销手段，加大销售力度，增