2012年江苏花鸟市场商业中心项目营销策划报告_116p_销售推广策略.pdf

前言Preface ： 本报告是为泗洪黄河路项目所作的项目商业概念策划及营销策划初 步方案，由于项目在定位、规划等方面尚未形成既定思路，因此， 我们所做的一切策略分析，均是基于与开发商前期初步沟通了解的 基础上，结合我们对该区域市场及项目的初步认知下做出的。 本报告仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些基本思路 和操作手法的建议，并且也未及与贵公司进行实质性的、深入且具 有针对性的讨论，难免有疏漏和偏差之处，因此本方案中一些具体 的执行方案建议仅供参考。 目 录 / C o n t e n t s P A R T - 1 、 市 场 分 析 P A R T - 2 、 项 目 分 析 P A R T - 3 、 客 群 分 析 P A R T - 4 、 商 业 规 划 P A R T - 5 、 营 销 推 广 P A R T - 6 、 价 格 预 判 P A R T - 7 、 媒 体 计 划 P A R T - 8 、 销 售 执 行 P A R T - 1 市场分析 Marketing analysis 政策性解读 ：新政严打住宅市场,商业地产或在挑战中迎新一轮契机 ！ 新“国四条”、新“国十条”、住建部新规……短时间内，中央调控政策组合拳犹如密 集的雨点般重重落在高烧的楼市头上。无论是二套房须首付五成，还是三套房和异地购 房可暂停发放贷款，抑或是以家庭为单位核算，新政对住宅市场的打击力度都堪称史无 前例。 一直以来，由于土地性质和使用年限的不同，商业类项目其贷款条件比住宅严格不少， 要求首付至少五成，同时按揭年限最长为十年。在此前历次楼市信贷政策调控中，商业 项目也一直执行这一单独政策，暂时不受住宅放贷收紧影响； 和全国其他城市一样，住宅泡沫被猛烈挤压的当下，将会是商业地产不错的发展机遇； 但住宅市场的降温必然会产生一个延伸效应，受楼市整体回调预期带动，购房者（特别 是商业投资客）对于楼市的预期和信心将下挫，这势必也会对商业地产产生负面影响； 小结：住宅被打压将一定程度上促进商业地产发展，但这对商业地产而言也是双刃剑。 市场分析 泗洪宏观市场分析 泗洪概况 泗洪位于江苏省西北部，淮河下游，东临中国 五大淡水湖之一的洪泽湖，西接安徽省五河县、 泗县、嘉山县。 全县行政区域面积2731平方公里，辖 14个镇， 9个乡；90个居委会，227个村；总面积2731 平方公里，耕地206万亩；人口 100万人，其 中农业人口72万人(劳动力45万人) ，是全国生 态示范县、商品粮基地县、水产百强县、平原 绿化先进县，江苏社会治安综合治理先进县， 著名的中国螃蟹之乡、名酒之都。 市场分析 泗洪宏观市场分析 泗洪区位优势 泗洪区位良好，交通便捷。位于 南京、徐州两大都市圈交汇处，