房地产开发与经营导论.pptVIP

三、房地产业特点 住宅产品阶层属性的三大特点 财富标志 你属于哪个阶层并不在于你做什么,而在于你居住在那里? 社会身份(身望)确定 你属于哪个阶层并不在于你是谁,而在于你周围的他们(你日常交往的对象)是谁? 社会地位归属 你属于哪个阶层不在于你拥有多少财富，而在于你享受了哪些只属于这个阶层消费的东西? * 谢谢大家！ 北京科技大学东凌经济管理学院 谷炜 * 若干研究题目（供参考） 中国房地产市场发展历程研究 中国房地产市场现状分析 中国与其他国家房地产市场发展分析比较 中国房地产企业分析-以某企业为例 某地产项目开发与经营 北京（或其他城市）房地产市场分析 房价影响因素分析（定量、定性） * * Company Logo （2）金融业对房地产业发展的作用： 房地产消费信贷使家庭摆脱“流动性约束”，增进效用 房地产信贷是房地产业发展的动力 房地产开发信贷为房地产开发提供资金保障 房地产消费信贷为房地产开发所产生的商品提供销售市场保障 金融业促进房地产投资多元化 股权融资 投资基金 抵押贷款证券 Company Logo §1.3 房地产开发与经营概述 1.3.1 房地产开发与经营的含义 房地产开发与经营是指房地产开发经营主体在国家的 法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、 信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建 设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一 系列经济活动。 这一概念包含两层含义： 房地产开发与经营是一个系统的过程。 房地产开发与经营的全过程必须在法律框架内进行。 Company Logo 房地产开发经营的区域性 房地产开发经营活动的长期性 房地产开发经营活动的资金密集性 房地产开发经营活动的高风险和高收益性 房地产开发经营活动的政策性 1.3.2 房地产开发与经营的特点 活动协调的复杂性 项目操作的复杂性 房地产开发经营活动的复杂性 Company Logo 1.3.3 房地产开发与经营的参与者 政府 房地产开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者 Company Logo （1）政府 其主要职能有三个方面： 通过经济手段、法律手段、行政手段对房地产业进行宏观调控 通过土地一级市场为房地产开发与经营活动进行市场供给调控 对房地产开发与经营活动进行监督管理 （2）房地产开发主体 房地产开发企业 房地产开发个人 （3）土地使用权人 土地征收、拆迁 通过二级市场购置土地使用权 与原土地使用权人进行合作 如：规划部门、工商局、市政部门、房地局、发改委、经贸委、市建委 Company Logo （4）投资主体 投资主体投资房地产开发经营有两种方式： 通过直接或间接（股票、信托、债券等）投资方式投资房地产开发主体 通过直接或间接方式购置房地产商品进行长期出租、经营和转售 （5）金融机构 如：银行、信托投资公司等 （6）建筑承包商（施工单位） 房地产开发过程中房屋等建筑产品的直接生产者 房地产开发过程中规划、设计建筑施工、物资供应、建筑质量、 投资成本注入等几乎全部物质工作的直接担当者 Company Logo （7）专业顾问 建筑师 工程师 会计师 造价工程师或经济师 房地产估价师及房地产经纪人 律师 营销与策划人员 （8）消费者 房地产商品的最终使用人 房地产开发经营活动收益的最终实现者 Company Logo §1.4 房地产市场及其运行规律 1.4.1 房地产市场的概念 狭义的房地产市场是指房地产商品需求者和房地产商品供给者之间进行交易活动的场所，如房地产交易中心等。 广义的房地产市场是指经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中所形成的经济关系和作用机制。 Company Logo 如：别墅市场、公寓市场、普通住宅市场等 1.4.2 房地产市场分类 按区域划分： 安徽房地产市场 北京房地产市场 华北房地产市场 华东房地产市场 按用途划分： 住宅市场 商业房地产市场 工业房地产市场 特殊用途房地产市场 按功能划分： 房产市场 土地市场 房地产金融市场 房地产信息技术市场 按交易方式划分： 房地产销售市场 房地产租赁市场 房地产担保市场 房地产保险市场 Company Logo 建造时滞 时滞 资讯时滞 非理性预期 生产者和消费者的心理因素 追涨不追跌 技术与设计理念的革新 投机心理 1.4.3 房地产市场影响因素 房地