房地产投资的经济分析.pptVIP

第8章 房地产投资的经济分析 §8.1 概述 8.1.1 经济分析的概念和作用 1.经济分析的概念 经济分析又称为经济费用效益分析，它从资源合理配置的角度，采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评价参数，分析项目投资的经济效率和对社会福利所做出的贡献，评价项目的经济合理性。 2.经济评价的作用 (1)建设项目前期研究是在建设项目投资决策前，对项目建设的必要性和项目备选方案的工艺技术、运行条件、环境与社会等方面进行全面的分析论证和评价工作。 (2)经济评价一般都要对项目与行业发展规划进行阐述。国务院投资体制改革决定明确规定，对属于核准制和备案制的企业投资项目，都要求在行业规划的范围内进行评审。 (3)在完成项目方案的基础上，采用科学的分析方法，对拟建项目的财务可行性（可接受性）和经济合理性进行科学的分析论证，做出全面、正确的经济评价结论，为投资者提供科学的决策依据。 (4)项目前期研究阶段要做技术的、经济的、环境的、社会的、生态影响的分析论证，每一类分析都可能影响投资决策。 8.1.2 经济分析的方法与适用范围 1.经济分析的方法 经济分析的方法选择的原则: 1）效益与费用计算口径对应一致的原则。 2）收益与风险权衡的原则。 3）定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则。 4）动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。 2.经济分析的适用范围 （1）确定适用范围的原则 ?市场自行调节的行业项目一般不必进行经济分析 ?市场配置资源失灵的项目需要进行经济分析 （2） 要进行经济分析的项目类别 现阶段需要进行经济分析的项目分为以下几类： ?政府预算内投资用于关系国家安全、国土开发和市场不能有效配置资源的公益性项目和公共基础设施项目、保护和改善生态环境项目、重大战略性资源开发项目。 ?政府各类专项建设基金投资用于交通运输、农林水利等基础设施、基础产业建设项目。 ?利用国际金融组织和外国政府贷款，需要政府主权信用担保的建设项目。 ?法律、法规规定的其他政府性资金投资的建设项目。 ?企业投资建设的涉及国家经济安全、影响环境资源、公共利益、可能出现垄断、涉及整体布局等公共性问题，需要政府核准的建设项目。 8.1.3 经济分析与财务分析的区别与联系 经济分析与财务分析都是经济评价，都使用基本的经济评价理论，即费用与效益比较的理论方法。 （一）经济分析与财务分析的区别 经济分析与财务分析的区别在于： （1）两种评价的角度和基本出发点不同。 （2）由于分析的角度不同，项目的费用和效益的含义和范围划分不同。 （3）财务分析与经济分析所使用价格体系不同，财务分析使用预测的财务收支价格，经济分析则使用一套专用的影子价格体系。 （4）财务分析有两个方面，一是盈利性分析，二是清偿能力分析，也就是要分析项目财务收支预算的松紧程度，分析项目借款偿还能力。而经济分析则仅仅只有盈利性分析，即只有经济效率的分析，没有清偿能力分析。 （二）经济分析与财务分析的联系 财务分析与经济分析之间的联系是很密切的，在很多情况下，经济分析是在财务分析基础之上进行。经济分析利用财务分析中所已经使用过的数据资料，以财务分析为基础进行所需要的调整计算，得到经济分析的结沦。经济分析也可以独立进行，或在项目的财务分析之前进行经济分析。 8.2 经济效益与费用的识别 8.2.1 经济效益与费用的含义与识别 1.经济效益与费用的含义 凡项目对社会经济所作的贡献，均计为项目的经济效益，包括项目的直接效益和间接效益。凡社会经济为项目所付出的代价（即社会资源的耗费，或称社会成本）均计为项目的经济费用，包括直接费用和间接费用。 效益和费用的识别内容 1）分析体现在项目实体本身的直接费用和效益，以及项目引起的其他组织、机构或个人发生的各种外部费用和效益。 2）分析项目的近期影响，以及项目可能带来的中期、远期影响。 3）分析与项目主要目标直接联系的直接费用和效益，以及各种间接费用和效益。 4）分析具有物资载体的有形费用和效益，以及各种无形费用和效益。 8.2.2 直接效益与直接费用 1.直接效益 直接效益的含义 项目直接效益是指由项目产出物产生的并在项目范围内计算的经济效益，一般表现为项目为社会生产提供的物质产品、科技文化成果和各种各样的服务所产生的效益。 2.直接费用 项目的直接费用是指项目使用投入物所产生并在项目范围内计算的经济费用，一般表现为投入项目的各种物料、人工、资金、技术以及自然资源而带来的社会资源的消耗。