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中原地产二级市场项目策划流程 中原（中国）地产研究中心 2005年11月 （试用版） 中原地产二级市场策划流程 目 录 房地产基本概念 房地产市场 房地产开发 策划以及房地产策划 一、房地产基本概念 房地产？？？ 你的理解？？？ 如何 ？？？ 对土地资源经过合理利用、优化组合，从而使得土地产生更大的经济价值！ 一、房地产基本概念 1.1 房地产的概念 1.2 房地产定义 1.3 实物、权益和区位 1.4 房地产的其他名称 1.5 房地产业 1.6 常用的房地产术语 1.7 房地产的特性 1.8 房地产的类型 一、房地产基本概念 1.2 房地产定义： 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间； 建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类； 其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物； 一、房地产基本概念 1.3 实物、权益和区位： 房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三个方面； 权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权； 区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面； 一、房地产基本概念 1.4 房地产的其他名称 不动产：中国 物业：香港 Real Estate：英国 Real Property：美国 一、房地产基本概念 1.5 房地产业： 房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业 投资开发业； 房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业 一、房地产基本概念 1.6 常用的房地产术语 “一级市场”、“二级市场”与“三级市场” 不同用途的土地使用年限 建筑密度 容积率 建筑面积、使用面积和套内建筑面积 常规物业实用率 不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩） 一、房地产基本概念 1.6 常用的房地产术语 “一级市场”、“二级市场”与“三级市场” “一级市场”——指土地使用权出让，或批租的市场 一、房地产基本概念 不同用途的土地使用年限 居住用地：70年 工业用地：50年 商业、旅游、娱乐等用地：40年 综合或其他用地：50年 一、房地产基本概念 1.6 常用的房地产术语 建筑密度:又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑 用地面积的比率 建筑密度= 建筑基底总面积/建筑用地面积 x 100% （覆盖率） 试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积为600平方米， 问建筑密度？ 一、房地产基本概念 1.6 常用的房地产术语 容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。 容积率 = 总建筑面积/建筑用地面积 试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米， 问容积率为多少？ 一、房地产基本概念 1.6 常用的房地产术语 如：在一定地块内，建筑物的各层面积均相同，则 建筑总面积 = 土地总面积 x 建筑密度 x 建筑层数 容积率 = 建筑密度 x 建筑层数 一、房地产基本概念 1.6 常用的房地产术语 建筑面积、使用面积和套内建筑面积 套内建筑面积 = 套内房屋使用面积 + 套内墙体面积 + 套内阳台建筑面积 建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的共有建筑面积 一、房地产基本概念 1.6 常用的房地产术语 常规物业实用率 多层住宅：90-93% 小高层及高层住宅：80-88% 写字楼物业:70-75% 商铺物业：50%左右 一、房地产基本概念 1.6 常用的房地产术语 不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩） 1平方米= 10.764平方英尺 1公顷 = 10000平方米 1公顷 = 15亩