第二章房地产法概述.ppt

第二章 房地产法概述 第二章 房地产法概述 教学目的与要求： 通过学习本章使学生了解房地产法的基本含义和历史发展、地位以及体系。深刻体会房地产法的性质、渊源和调整对象。本章知识为学习以后内容奠定基础 重点与难点： 房地产法的法律关系 第一节 房地产法的概念和调整对象 一、房地产法的概念 房地产法：是调整房地产开发、交易、及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。 房地产法的特征： 1.房地产法调整不动产领域，其所调整的社会关系比较稳定。 2. 调整手段具有国家干预性。 3.房地产法律关系的确定一般要采取书面形式。 4.房地产权利变动的基本要求是以登记为要件。 二、房地产法的调整对象 （一）房地产民事法律关系（平权性） 具体包括： 1．静态的房地产产权关系，又分为房地产所有权关系和房地产他物权（如土地使用权、房地产抵押权等）关系。 2．动态的房地产交易关系，涉及房地产转让、抵押、租赁等方面。 (三) 房地产行政管理法律关系（非平权性） 房地产管理关系是指命令与服从、管理与被管理关系，非平权性、非物质利益性是其基本特点。 房地产行政管理关系，一般又分为地政管理和房政管理两方面，涉及房地产开发的用地管理与项目管理、房地产权属管理、房地产行业管理、房地产市场管理。 (四) 房地产社会保障法律关系 住宅社会保障关系，公有房屋的使用、转让和管理关系，单位与其职工的房屋产权和使用关系，房地产消费者保护关系等。 第二节 房地产法律关系 一、房地产法律关系的概念和特征 （一）概念 房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产社会关系的过程中发生在房地产主体之间的权利义务或职权职责关系。 （二）房地产法律关系的特征 1.房地产法律关系是一种新型的法律关系 2.房地产法律关系是一种综合的法律关系 3.房地产法律关系是一种有限的法律关系 二、房地产法律关系的主体 房地产法律关系的主体是指房地产法律关系的参加者，是房地产法律关系中经济权利的享有者和经济义务的履行者，或者是经济职权的行使者和经济职责的承担者。 三、房地产法律关系的客体 财——一般指资金及各种有价证券 物——主要是土地与房屋等 行为——完成一定的工作，如勘察设计、施工安装、检查验收等 非物质财富——智力成果，即人们脑力劳动的成果或智力方面的创作。如设计图纸、策划方案、商业秘密等。 四、房地产法律关系的内容 1.房地产民事权利义务 2.房地产行政权利义务 3.房地产经济权利义务 讨论： 公房使用权的财产性质 五、房地产法律事实的概念 法律事实：房地产法律关系产生、变更和消灭的客观情况或现象。 法律事实按照是否包含当事人的意志分为两类： 事件：不以当事人的意志为转移（自然事件、社会事件、意外事件） 行为：人的有意识的活动 第三节 房地产法的渊源 宪法 法律 行政法规 部门规章 地方性法规 地方部门规章 最高法院司法解释 部分重要的房地产法律文件—— 法律类 　 《物权法》、 《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》 行政法规类 《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《房地产开发经营管理条例》 司法解释类 　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第四节 房地产法的体系 房地产法的体系是全部房地产法律规范共同组成的有机联系的整体。 （一）房地产立法体系的模式 1．以土地私有制为基础的市场经济模式。美国、日本、法国等国家及我国台湾地区和澳门特别行政区。 2．以土地公有制为主的国家控制市场的模式。英国、英联邦国家和地区。土地所有权问题是虚化的。 英国：60％以上的土地事实上为私人所有。 香港：私人所有的土地极少，且政府完全垄断了土地资源的分配权。 3．建立在土地公有制基础上的非市场经济模式。 前苏联和传统体制下的中国。 4．建立在土地公有制基础上的市场经济模式。 已经初步建立起了以土地公有制为基础的、市场经济条件下的房地产法律体系模式。 我国房地产法存在的问题（延伸） 1.在立法价值取向上，重经济效益、轻环境效益和社会效益 2.对土地资源的保护措施不到位，土地资源浪费严重 《中国2l世纪议程》指出：“随着社会主义市场经济机制的运行，中国土地资源