镇江商业调查报告.ppt

建筑形态：仿古街区式低层建筑，舒适度高； 建筑规模：无论从单栋面积还是整体面积，规模都比较大，给租售带来一定困难； 地理位置：虽受金山风景区、西津渡街区辐射，但离主干道长江路有一段距离，导致项目展示性弱，与主水系湖景尚有一定距离，不能观湖也不算临江； 周边环境：开发拆迁进度缓慢，目前周边大环境配套极差； 知名度：项目在本地知名度还很低，大多对项目地段目前的认可度很低。 项目认识 劣势大于优势 3. 项目租金确定 选取周边项目有西津渡一期和金山宝地项目租金作为本项目参考，综合权衡多种因素， 得出项目平均租金在1.5元/㎡/天左右 位置 业态分布情况 平均租金 西津渡一期 餐饮、住宿、休闲、旅游、文化 2元/㎡/天 金山宝地 餐饮、娱乐、住宿等 1--2.5元/㎡/天 3. 项目售价 根据租金反推售价法， 售价=日租金*12*30/年回报率， 以年回报率8%计算，售价=6750元/㎡ 以年回报率6%计算，售价=9000元/㎡ 以年回报率5%计算，售价=10800元/㎡ 以年回报率4%计算，售价=13500元/㎡ 建议项目售价在 9000-10800元/㎡ THE END 3）莫泰168 位置 金山宝地 档次 经济型 客房数 70 经营面积 2500 消费 大床房135元/间，标准房150元/间，家庭房183元/间 入住率 70% 客群 游客为主 租金 30元/㎡/月 位置 金山宝地 档次 中档 经营面积 1000㎡ 消费 卡座500元 经营状况 上座率50% 客群 城市潮流群体、游客 租金 54元/㎡/月 1）菲芘酒吧 滨江商圈娱乐 2）金山大剧院 位置 金山宝地 档次 高档 服务 演艺节目，内设一流的欧美风情式大型演艺广场和多功能豪华贵宾商务包房 ，包厢与舞台互动 经营面积 7000㎡ 人均消费 500元 客群 企业商务人士、周边城市群体、公司年会等 租金 合作经营 位置 西津渡一期 档次 中档 经营面积 800㎡ 消费 包间228元，散点50 特色 酒吧文化、视觉艺术、舞蹈艺术、灯光艺术于一体的休闲商务俱乐部 客群 城市年轻群体、游客 租金 51元/㎡/月 3）伍豪酒吧 南徐商圈 所处区域：润州区 居住人口及消费能力：区域居民、政府商务人士 板块交通：黄山路沪宁城铁站、润州广场 商业格局：现代零售业，文体，休闲，商务，宾馆 综合消费指数：★★★★★ 总评： 南徐商圈分为沪宁城铁站沿黄山西路、北府路区域，檀山路与凤凰山路交叉口区域，润州广场区域，依靠镇江市政府、润州区政府、高铁站、南徐新城规划等，提供购物、文化、休闲、娱乐、商务、住宿等一体化服务，是区域居民游消费的主要场所，也是政府机关平时消费去处。商圈区域过于分散，除润州广场外，另两块区域均刚刚起步，商圈的成熟还需要时间的孕育。 零售：万千百货、华润苏果、沃尔玛等 餐饮：永安鱼庄、福帝门酒店等 酒店：福帝门商务宾馆、万达喜来登等 休闲娱乐：万达影城、金逸国际影城、江南金五指等 高铁站前区域 润州广场 南徐商圈周边商业业态与租金价格 位置 业态分布情况 平均租金 高铁站万达广场及周边 大卖场、餐饮、百货、休闲、娱乐等 2-5元/㎡/天 润州广场 餐饮、宾馆、日杂 1—3元/㎡/天 福帝门酒店 福帝门商务宾馆 永安鱼庄 万达喜来登 江南涵五指 金库会所 餐饮、宾馆、娱乐等业态样本分布 南徐商圈餐饮 1）福帝门酒店 位置 润州广场 菜品特色 当地菜系 档次 中高档 经营面积 4000 消费 包桌最低1088元 经营状况 一般，以宴会为主 租金 55元/㎡/月 2）永安鱼庄 位置 润州广场 菜品特色 川菜 档次 中低挡 经营面积 400㎡ 人均消费 42元 租金 50元/㎡/月 1）福帝门商务宾馆 位置 朱方路润州广场 档次 中档 客房数 119 经营面积 6000㎡ 消费 标准间168 经营状况 入住率40% 租金 36元/㎡/月 南徐商圈住宿 2）万达喜来登 位置 北府路，华都花园对面 档次 高档 服务 健身、泳池 、桑男、会议等 客房数 289间 经营面积 15000㎡ 消费 豪华房718元/晚，商务房828元/晚，行政房1058元/晚 经营状况 60%入住率 租金 45元/㎡/月 1）江南金五指 位置 北府路与庄泉路交叉口 服务 足道推拿、泰式水疗、棋牌、茗茶 档次 中档 经营面积 2000㎡ 消费 普通足道88元每次 经营状况 一般 租金 61元/㎡/月 南徐商圈休闲娱乐 2）金库会所 位置 黄山南路中浩广场1-4楼 服务 KTV 档次 中高档 经营面积 3000㎡ 消费 小包480元，中包680元， 大包1280 元 租金 老板自持物业 丁卯商圈 所处区域：京口区 居住人口及消费能力：区域居民、学生 板块交通：学府路、经十二路和谷阳路相交而成的 “双十字”街