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深圳金佰利物业顾问有限公司 立脚点 紫金商业步行街市场调查报告 一、紫金商业市场发展分析 虽然目前紫金商业物业市场才刚刚起步，还不具备成熟市场的特征和发展规模；但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，随着社会的发展进步和人民物质文化水准的提高，商业市场已开始结构性的调整，发展升级的趋势明朗。品牌店开始入驻，大型购物中心开始发展，个性化的商业街开始出现，连锁超市、便利店有了较大发展；商业市场呈现出现代化、人性化、 个性化、多元化的发展趋势。 图表1：1996-2003年紫金县消费价格指数统计 图表2：2003年紫金消费支出比例 图表3：2004年紫金消费支出比例 图表4：近两年紫金消费支出变化 图表5：2004年紫金居民支出结构 综合点评： 紫金居民购买力有了较大水平的提高，消费需求逐年上升；居民开始追求较高的生活水准，多样化的生活方式；这也将是推动商业市场结构性调整的内因。紫金商业市场将在这种内因的驱动下，逐渐摆脱旧经济体制下的发展框架，开始进入健康成长期；商业市场整体发展趋向于现代化、人性化、个性化、多元化，并逐步向发达商业市场格局靠拢。可以发现，本项目具有很好的发展契机，具有良好的市场前景。但须注意的是，现阶段投资和消费市场亟待激活。 以上资料来源：统计年鉴 二、竞争者分析 1、紫金目前在售楼盘 2、竞争楼盘分析 金紫金广场 位置：金紫金广场位于紫金县城商业中心区，南临中山公园。 配套：北面有第二汽车站，东邻金城购物广场、好万家电器连锁店、新世纪购物广场，得天时地利人和。 规模：占地16160平方米，总建筑面积：30340平方米；其中住宅155套，商铺78间，停车位80个，容积率1.87，绿化率40%。 点评：沿秋香江住宅销售良好，靠新紫路边因为噪声销售一般；商铺门面狭而进深长，销售不理想；现场包装在本区域之中还算可以，销售员推销技巧经验不足；国庆过后采用了特别优惠，可单买一层，一次性付款九五折，按揭九八折；并且开发商承诺包租3年按总价5%计回报。 紫金花园 位置：永安大道旁，毗邻县文化体育馆、县汽车总站及县第二中学。地势优越，交通便利，环境尤佳。 配套：拥有小型会所、游泳池、动动场、综合市场等。 规模：占地2.8万平方米，总投资7000万元人民币，分三期开发，共有800多个住宅单位。 点评：花园依山傍水、闹中取静、空气清新，一期小高层电梯单位已基本售完，仅剩余少量，二期现正销售之中，销售情况不理想，现场包装不到位，销售人员大部分都是中年妇女，销售水平不高。 3、项目周边的商业业态比例 三、目标消费群分析 1、 基本特征 根据紫金市场的特点，通过对购买住房客户群体的调查，我们认为在紫金置业投资的消费者，主要由三类人群组成： 三、目标消费群分析 2、三类消费群置业比例 3、消费心理与消费行为 本地消费者的基本特征描述如下： A 35岁左右人群的特征 他们基本上没有受文化大革命的影响，出生在60年代，70年代上学，80年代参加工作，受教育程度多数是高中以上，极少数没有念到高中。 家庭人口结构也是3-4人，也有退休或即将退休的父母需要照顾或可能要一起生活。他们更得益于改革开放，因此也已经拥有了一套属于自己的住宅，子女是10岁以上的学龄儿童，正在小学读书。 相比40岁的大哥大姐，他们的观念更开放，因此对新事物也更容易接受，更注重生活质量。因为事业发展还算顺利，对未来的预期也比较高，而国内经济形势持续向好，因此他们愿意贷款消费，非常接受银行按揭。 三、目标消费群分析 B、40岁以上人群的特征 初中及以下文化程度占一定的比例，超过30%，高中文化程度比较普遍，占40%以上。 教育程度主要受时代原因的影响。他们出生在60年代前，文化大革命期间上学，70年代中旬参加工作。家庭人口多为3-4人，可能需要照顾父母（包括岳父母）。双职工，或家庭从事个体经营、私营公司。子女年龄在15岁左右，正在读初中。 已经有一套属于自己的住房，事业小有成就，开始注重生活品位，讲究生活质量，在保证对子女未来投资的情况下，他们更愿意为自己（夫妻）支付必要的开支，改善生活。因此，在衣着、旅游、个人用品（例如高档消费品）方面肯于花钱。 尽管对所谓新新人类的观念很难理解，例如他们的子女与他们之间可能因为生活观念的差异经常产生冲突，但因为他们见证并在其成长过程中经历了中国改革开放的急风暴雨，对于新鲜的事物，比他们的父母还是容易接受的，也愿意显示他们经过刻苦奋斗而获得的成就并非暴发所得，对时尚的追逐与认同至少表明他们还是主流社会的一员，这种时尚当然并不是被更年轻的人群追捧的明星或新奇的服装，而是——品味。无论这种品味