土地储备开发.ppt

狭义拆迁的行政审批事项主要有： 申报年度拆迁计划 申报拆迁范围暂停办理相关事项 开展拆迁招投标 拆迁入户调查、测绘和评估 编制拆迁补偿安置实施方案 筹集拆迁补偿资金及可购安置房、拆迁裁决周转房 申办房屋拆迁许可证 （2）拆迁报批 §3.3 土地储备开发实施与交付 3.3.1 征地实施程序 （1）征地公告 （2）征地补偿安置协议签订 （3）征地补偿安置费支付 （4）地上物拆除与安置建设 （5）征地扫尾事项办理 3.3.2 征地补偿与安置的原则与方式 （1）征地工作原则 公开公正原则 切实维护被征地农民合法权益原则 被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则 征地工作跟踪检查原则 （2）征地补偿的内容与标准 根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿 费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 一般来说，各级国土资源部门需按要求确定年产值标准、年产值 倍数、征地区片综合地价，以此为依据确定征地补偿标准。 （3）被征地农民安置的途径 根据国土资源部《关于切实做好征地补偿安置工作的通知》 的规定，被征地农民安置途径包括： 农业生产安置 重新择业安置 入股分红安置 异地移民安置 3.3.3 拆迁实施程序 （1）拆迁公告 （2）拆迁补偿安置协议签署与补偿安置到位 （3）拆迁裁决 （4）强制拆迁 （5）拆除和拆迁档案整理归档 3.3.4 拆迁工作原则与方式 （1）拆迁工作原则 维护社会稳定原则 符合城市规划原则 有利于城市旧区改造 有利于生态环境改善 （2）拆迁补偿对象、范围与方式 拆迁补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人 拆迁补偿的范围是被拆迁的房屋及其附属物，且这些建筑物是 经合法程序建成的 房屋拆迁补偿方式包括： 货币补偿 房屋产权调换 3.3.5 市政基础设施建设 （1）市政基础设施建设开工准备 土地储备开发实施主体组织专业人员对市政建设进行施工预 算，将预算结果作为招标的标底，通过招投标方式选择市政 建设施工、监理单位。 土地储备开发实施主体向建设管理部门申办市政工程开工许 可证。 （3）市政基础设施建设实施 场地平整 道路施工 管线施工 （2）临时 “三通” 建设 临时用路 临时用电 临时用水 3.3.6 土地储备开发项目验收 （1）内部验收 （2）监理验收 （3）正式验收 在监理验收合格后，土地储备开发实施主体向土地储备开发主体提出验收申请。正式验收包括： ①现场验收 ②权属验收 ③资料验收 ④成本验收 通过上述四项验收后，验收组出具验收意见，验收合格项目纳入土地储备库或直接组织入市交易；对于不合格项目，验收组提出问题及解决方案，并明确解决期限，待改进后重新组织验收。 最近几年来，征地、拆迁成为引发群体事件、暴力冲突和大规模上访的主要原因，这主要是因为被征地、拆迁方的利益得不到有效的保护。而另一方面，像“重庆最牛钉子户”类的被征地、拆迁方置社会公众利益于不顾，漫天要价。如何制定有效政策与措施，保证被征地、拆迁方的合法利益而又不损害公众利益？ 四川大学 房地产开发与经营 第三章 土地储备开发 主要内容 3.1 土地储备开发准备工作 3.2 土地储备开发行政审批 3.3 土地储备开发实施与交付 §3.1 土地储备开发准备工作 3.1.1 土地储备开发计划编制与审查 （1）土地储备开发计划编制的指导思想与原则 指导思想 主要原则 规划先导原则 规模适度原则 土地节约集约利用原则 效益优先原则 政府主导与市场化运作相结合原则 （2）土地储备开发计划内容 年度储备土地规模 年度储备前期开发规模 年度末结存土地储备规模 年度储备土地供应规模 年度储备土地临时利用计划 资金估算 计划执行安排 （3）土地储备开发计划编制与审查程序 设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一般在10月至11月）集中报县、市国土局。 国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。 原计划上报单位按照计划草案和具体意见要求调整计划，并报国土局汇总。 国土局征求相关部门意见并完善后与计划管理部门会同报县、市人民政府批准。 经批准的土地储备开发计划，由国土局下达给土地储备机构，非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。 3.1.2 土地储备开发实施方