土地经济学(第六版)土地金融.ppt

土地经济学 (第六版) 毕宝德 主编 柴强 李铃 周建春 副主编 中国人民大学出版社 第十八章 土地金融 第一节 土地金融概述 第二节 发达国家房地产金融发展概况 第三节 中国房地产金融的发展及其对策 第一节 土地金融概述 一、土地金融的概念 土地金融就是以土地为媒介而进行的货币与资金的融通活动。它是通过各种信用方式、方法及工具，有效地组织和调剂土地领域中货币资金的活动。 土地金融的基本任务就是以最有效的方式、方法及工具，向社会筹集资金，用以支持和配合土地的开发、利用以及经营方面的资金融通，促进地产业的不断发展。 一、土地金融的概念 土地金融的主要内容包括发生在土地的开发、利用、经营过程中的贷款、存款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、证券发行与交易，以及土地金融机构所办理的各类中间业务等各种信用活动。 二、土地金融的特性 土地资金的特性 1. 资金垫付量大 2. 资金周转期长 3. 资金运动的相对固 定性 4. 资金的增值性 5. 资金营运的稳定性 土地金融的特性 1. 土地金融具有自偿性 2. 土地金融具有较大的 灵活性 3. 土地金融具有较强的 政策性 4. 土地金融具有一定的 脆弱性 三、土地金融的分类 农地金融 1.农地取得资金融通：用于农地的购买与租赁 2.农地改良资金融通：用于土地开垦、灌溉、排水或土壤改良 3.农地经营资金融通：用于购买牲畜、农具、肥料等 4.凭借农地所有权或使用权取得从事其他事业所需的资金 市地金融 1.市地取得资金融通：用于市地的购买与租赁 2.市地开发资金融通：用于对市地的开发、整理和改造等 3.市地经营资金融通：用于商品房建设、项目建造、工厂建设等 4.市地的企业或消费资金融通：以市地所有权或使用权取得企业经营或个人消费所需的资金 三、土地金融的分类 农地金融的主要特点是：在契约到期之前，债权人不得任意要求债务偿还；而债务人可在契约到期前随时偿还；债务占抵押物价值不能过大，应以土地收益剩余能够偿还为限，且偿还期限越长越好；利率低而不变。 市地的功能决定了市地金融的特点：市地价格高，单位面积收益水平高，商品化程度高使市地能取得高额抵押贷款；资金回收较有保证。这一方面是因为市地金融债务人一般都具备较大的举债能力，另一方面是因为市地收益比较稳定和可靠，债务人能够承受高的利率。因市地负担力较强，偿还期限也不必过长，且可提前还款。 四、土地金融主要业务内容 (一)融通资金业务 1. 土地金融机构为土地所有者融通资金，筹集社 会资金，使其流到土地所有者和使用者手中， 满足其需要，并使提供资金的人也从中得利。 2. 通过将固定在土地上的资金再转化为金融资金 重返流通过程，以满足其他方面的资金需求。 3. 用发行抵押债券等手段吸引资金，以满足土地 长期投资的需要。 （二）债券业务 1.土地所有权证券。在早期不动产证券中，只是指土地及其附属物的所有权证券化。 2.土地抵押证券。随着土地金融的进一步发展，后来出现了土地抵押证券。其具体做法是：由需要资金者以其不动产向官方设定抵押权，受领抵押证券，载明该不动产权利状况，交借出资金者收执，充作抵押权的证据。当债务人违约时，债权人就可按抵押证券所载明的权利抵偿。这种证券可由持券人转让给第三者，土地所有人也可通过买回证券的方式，随时清偿其债务。但无论如何，债务人与债权人之间的关系是直接的。 （二）债券业务 3. 土地抵押债券。土地抵押债券的出现，使土地金融有了进一步的发展。金融机构取得抵押债权，以此作为担保，通过信用评级机构及担保机构等发行债券，并出售给公众。持券人与抵押债务人之间通过金融机构而形成间接关系。当抵押债务人不履行债务时，金融机构可立即行使其抵押权，收回资金用于偿还债券。 （三）土地投资业务 土地金融机构一般也兼办土地开发投资业务。但土地开发投资与一般生产投资不同，它有三个特点： 1.连续重复负担利息。因为土地开发投资 一般要求初始投资规模较大而且要求有 连续性，尤其是在农地投资上还要求不 断地重复投资。 （三）土地投资业务 2.收益率不易精确计算。由于土地开发 投资规模大，时间长、利息重，所获 利润以及投资收益率都难以计算。 3.资金占用时间较长。土地开发投资一 般需较长时间占用资金，对资金要求 相对较高，具有较大的风险性。 五、土地金融的产生及发展 为什么金融业乐于支持和配合土地的开发和利用，为其融通资金呢？ （一）为了金融资本的保值、增值和有 利可图 （二）为了谋求资金的相对安全 （三）有利于吸收存款和开展其他中间