步行街管理运营方案.doc

前 言 】】】金阳商业步行街总体规划南北长1200米，东西宽100米，总用地面积为12.3927万㎡（185.89亩），规划为连接的浮岛式商业步行街，规模达11万㎡，建筑层数为地上三层，局部四层和局部地下一层（其中地上商业面积8万㎡，地下人防及车库面积约3万㎡、园林绿化面积达到2万㎡），拥有地下车位592个、地面车位数百个。步行街分为A、B、C、D、E、F、G七个商业街区，由22栋建筑单体组成，在A、G、C、F区为主力店规划7栋建筑单体， B至F区将30米宽的城市道路分置为两条沿街区组团外围布置15米宽的单行道路，并在南北两端的A、G区合并，与城市主干道观山西路、兴筑西路连接。 公共配套设备设施：公共厕所6所、垃圾收集/中转站3个处、发电机房2个、变配电房3个、直升电梯24部、手扶电梯24部、火灾自动报警及联动系统1套、闭路监视监控与门禁系统各1套、停车场管理系统10套。 公共服务配套：物业市场部、物业租赁中心、招商运营中心、步行街卫生站、工商注册/税务局、警务区、商业银行等。 指导思想 【金阳·商业步行街】】】 内 容 与 标 准 （一） 基 本 要 求 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 对住宅步行街共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 服务人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业职业资格证书或者岗位证书。 有完善的物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 公示服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。 根据客户需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 按合同约定规范使用住房专项维修资金。 每年至少1次征询客户对物业服务的意见，并按客户提出意见进行改进。 加强与业户沟通，了解业户的愿望与要求，满足业户的合理需要，对客户的投诉应及时处理并记录，全年有效投诉率低于10% 。 （二） 房 屋 服 务 管 理 对房屋共用部位进行日常服务管理，检修记录和保养记录齐全。 根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向客户大会或者客户委员会提出报告与建议，根据客户大会的决定，组织维修。 每日巡查1次步行街房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 按照住宅装饰装修有关规定和客户公约（客户临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修制度。装修前，依规定审核客户（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告客户委员会和有关主管部门。 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告客户委员会和有关主管部门。 步行街主出入口设有步行街平面示意图，各组团、幢及单元（门）、户有明显标志。 （三） 共 用 设 施 设 备 维 修 养 护 对共用设施设备进行日常管理养护（依法应由专业部门负责的除外）。 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 服务设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要并属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向客户大会或客户委员会提出报告与建议，根据客户大会的决定，组织维修或者更新改造。 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 步行街主要道路及停车场交通标志齐全。 路灯、楼道灯完好率不低于90%。 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 （四） 协助 维护 公共 秩序 步行街出入口24小时值勤。 对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。 对进出步行街的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。 对进出步行街的装修等劳务人员实行登记管理。 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告客户委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 （五） 保 洁 服 务 按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。 步行街道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月