《房地产信托--李强》.docVIP

房地产金融课程论文 论文题目＿房地产信托及其前景 姓 名 李强 学 号＿ ＿0073253 专 业＿ 房地产经营管理 ＿ 班 级 07房产 指导教师＿＿＿＿＿刘旦 目录 房地产信托的概念3 房地产信托的由来3 我国房地产信托产品的发展4 我国房地产信托的若干缺陷和应对措施6 （一）存在的风险6 （二）防治风险8 房地产信托的几大特征9 我国房地产信托产品的归宿10 附录13 房地产信托及其前景 　今年三季度,信托公司房地产类信托产品的发行规模以及规模占比不断攀升，占比最高的月份甚至超过了50%，支撑了集合信托产品发行总规模的半壁江山。尽管今年信托资金在投资领域中的热点不少，从中小企业到基础设施，热点轮换，但显然信托资金还是对房地产市场青睐有加，热度持续不减。房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已的条件之下，具有很强的生命力，一经推出，受到各方的欢迎。? 我国房地产信托 REITs 形式 信托契约 资产证券化 资金来源 私募（最多200份，每份不低于五万） 公募（大众认购，合同不限份数，可单笔申购或定期定额） 资金利用 主要为开发商提供贷款 主要为股本型，投资于收租房地产物业（如办公、商业等） 投资项目 通常为开发型的房地产项目提供贷款或股权投资 通常为一揽子收租的成熟物业 资金安全性 不保证 较高 相关法规 信托法 房地产信托基金或基金投资条例 投资年限 较短，一般为1-3年 较长，很多为无限期 运作架构 信托公司既是受托人，又是基金管理人 信托机构作为受托人，与基金管理人严格分开 流通性 低 高（一般在交易所上市） ?法律法规尚不健全目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司治理办法》、《信托投资公司资金信托业务治理暂行办法》的规定来开展业务。从目前国内的法律环境看，房地产投资信托产品无法进行公募、无法上市流通、无法突破200份的上限，只能采用私募形式，不能像国外那样，真正做到证券化，能够让投资者像买卖股票一样，随时选择买进、持有、卖出。同时，在募集资金的使用上，虽然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买商业用途楼房和住宅等组合运用方向，但实际上还是只能用于短期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为，无法长期或永久性地购入商业物业，进行租赁、经营等商业运营。道德风险问题房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，轻易发生受托人的道德风险。在这种情况下，由于存在信息不对称，信托投资公司在经营治理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此，如何创造一种环境或制度，尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致，对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互间不得存在关联关系”，但是由于缺乏完善成熟的监督机制，信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违反投资收益最大化的原则。建立相适应的政策和法制环境加快我国相关政策和法律法规制定的进度，为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面，海外的立法和实践能给我国很多的借鉴，政府可以借鉴美日等经济发达国家的做法，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面，要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争;另一方面要鼓励其资金运用，实行专业化投资组合，并保护投资者的利益。道德风险问题的防范作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构，信托投资公司受到国家金融监管机构——中国银监会的严格监督和治理，严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。在产品架构设计上，信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与，对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督。信托公司内部，应建立和完善业务评审及风险控制流程，按照审慎的原则运用信托资金，各部门分工协作，交叉监督，以最大限度地防范风险。借鉴美国经验我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发