税法 作者 张鹏飞 房产税2011.pptVIP

房产税 目录 第二节 纳税义务人与征税对象 一、纳税义务人 房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。 (一)产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 (二)产权出典的，由承典人纳税。 (三)产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 (四)产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 第一节 房产税基本原理 房产税:是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 房产税的特点 1、属于财产税中的个别财产税； 2、征税范围限于城镇的经营性房屋； 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法； 房产税的作用 1. 筹集地方财政收入； 2.有利于加强房产管理； 第二节 纳税义务人与征税对象 一、纳税义务人 房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。 (一)产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 (二)产权出典的，由承典人纳税。 (三)产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 (四)产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。 第二节 纳税义务人与征税对象 二、征税对象 房产税的征税对象是房产。 房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征房产税; 对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的，应按规定征收房产税； 第三节 征税范围 房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。 房产税的征税范围不包括农村，这主要是为了减轻农民的负担。 第四节 计税依据与税率 一、计税依据 (一)从价计征 《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10％－30％后的余值计算缴纳。 需要注意的特殊问题: 第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待： （1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税； （2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。 【例题·单选题】 某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税（ ）。 A.6.0万元 B.9.6万元 C.10.8万元 D.15.6万元 第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一别租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁内房产的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定 （1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 （2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 第四，居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税。 由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。 二、税率 一种是按房产原值一次减除10％－30％后的余值计征的，税率为1.2％； 另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12％。 从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按4％的税率征收房产税。 第五节 应纳税额的计算 一、从价计征的计算 应纳税额 =应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2％ 二、从租计征的计算 应纳税额=租金收收入×12％（