《中海地产集团公司对完工项目之评估报告》.doc

长春【中海水岸项目】 后评估报告 齐梓贺 二○○九年十一月长春【中海水岸项目】后评估报告 前言： 中海水岸项目是长春公司发展的第一个项目，分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。项目于2005年2月完成全部的土地转让，项目销售于2003年9月7日开始，至2009年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，目前入住率达到86.23%，（数据统计截止时间为：2009年6月）。 主 要 内 容 目 录 【核心内容提要】 【项目基本概况】 【项目后评估综述】 【项目营销工作评估】 【项目进度、工程管理评估】 【项目成本管理评估】 【核心内容提要】 。 营销工作评估 项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功树立项目在南城核心区的高端形象，强化了中海地产的品牌知名度，确立了中海地产在长春市场的领先地位。 发展进度、工程管理评估 水岸项目实际施工时间从水岸春城一期2003年5月28日开工，至2007年11月30日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。成功克服了桩基础雨季施工、外网与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。 在工程管理环节，作为长春公司首个项目，结合长春建筑市场实际情况，在实际工作中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长春公司之后的项目提供大量可借鉴经验。 成本管理评估 水岸项目作为长春公司首个项目，北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，长春公司对此进行了较深入的总结分析。 【项目基本概况】 项目概况 中海水岸项目地处城市东南，四至为南环路以北，临河街以西，伊通河以东，富奥项目以南，项目总占地83.5万平方米。中海水岸项目是长春公司自进入北方城市首次运作开发的项目，项目总体规划为三个版块分别为：水岸春城项目、莱茵东郡项目、水岸馨都项目。其中水岸春城项目规划占地面积32.5万平方米，定位为西班牙风格的多层住宅小区；莱茵东郡项目规划占地面积26.8万平方米，定位为巴洛克风格的Townhouse与小高层、高层相结合的高档住宅小区；水岸馨都项目规划占地面积25.5万平方米，定位为高档多层住宅小区，是歌雅园项目的升级版产品。 该宗地占地面积较大，虽地处城乡结合处，但交通便利，临河街的延展和南环路的开通，以及临近城市主干线卫星路和亚泰大街使项目方便到达各个区域。项目自然环境优越，临近长春城市母亲河---伊通河，并地处上游，上风上水，项目建设初期周边配套一般，但有多个小开发商与我公司联动开发，迅速聚集了人气，配套也随之改进很多。 项目经济技术指标 水岸项目占地835363m2，综合容积率为1.16，总建筑面积期1014620 m2。水岸春城容积率1.18，总建筑面积382484m2，其中计容面积379900m2，不计容面积2584m2，建筑密度21.2％，绿地率37％；莱茵东郡容积率1.05，总建筑面积305458m2，其中计容面积284582m2，不计容面积20876m2，建筑密度41.6％，绿地率37％；水岸馨都容积率1.25，总建筑面积326678m2，其中计容面积308092m2，不计容面积18586m2，建筑密度29.9％，绿地率38％。 本项目分为三个小项目，共十一期开发，住宅总户数5473户，其中水岸春城包括67栋住宅楼，共2325户，车位1312个；莱茵东郡包括142栋住宅楼，共1113户，车位1348个；水岸馨都包括58栋住宅楼，共2035户，车位1429个。 项目开发周期 水岸项目用地通过挂牌出让方式获得，水岸春城2003年5月12日签订土地出让合同后，于2003年5月开工建设，2003年9月7日开盘，2006年8月3日全部完成竣工备案，2008年12月10日项目全部入伙；莱茵东郡2004年7月12日签订土地出让合同后，于2005年5月开工建设，2005年5月3日开盘，2007年10月20日全部完成竣工备案，2008年5月1日项目全部入伙；水岸馨都2005年2月4日签订土地出让合同后，于2006年3月开工建设，2006年7月15日开盘，2007年11月30日全部完成竣工备案，2008年8月30日项目全部入伙；建设期54个月，销售期68个月。 项目基本信息 水岸项目地块总面积83.5万平米，总体容积率为1.16，水岸春城项目由水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个项目组成。 水岸春城： 容积率：1.18 建筑密度：21.2% 总建筑面