《珠海翰林金寓市场调研报告》.docVIP

珠海·翰林金寓市场调研报告 一、市场分析 项目由于毗邻吉林大学珠海校区，距离吉林大学南门出口仅600米距离，吉林大学在校学生18000余人的规模及学生强劲的消费能力，带动了周边公寓租赁市场的火暴及商业的活跃，给项目带来了良好的发展机遇。 一）住宅租赁市场分析 1、供给分析 1）供应区域分析 吉大学生群体是租赁市场的主要力量，现有租赁市场主要集中于吉林大学南门出口1KM范围内。安堂村供应体量最大，其次是银晖新村、银兴山庄和草堂村。 2）供应总量分析 安堂村：现有村民自建房202栋，其中47栋对外招租，共提供住房套数518套，房间数544间；三期商业街2楼有10间单间用于出租。 银晖新村：A区共25栋总350套，64套对外招租，以套均2.5间房计算，可提供房间数160间；B区（豪苑）有零星供应（按10套，25间房计算）。 银兴山庄：现有一栋别墅对外招租，可提供房间数36间。 草堂村：综合楼2楼的二人行宾馆可提供房间数31间。草堂村内供应量较少（按5套，5间房计算）。 增量市场：安堂村现有4栋村民房在建，投入使用后可向市场提供约60套单位。 现有租赁市场供应总量总计可提供住房670余套，房间800间；算上增量市场的60套房，市场供应总量将可达到730余套，860间房左右。按1.8人/间计算，可入住人数约1550人。以吉林大学现有在校学生1.8万人规模，现有的租赁市场可容纳的人数约相当于吉林大学学生总量的8.6%。 3）供应产品及价格分析 住宅类型：安堂村住宅供应以3~4F，楼龄4~5年的村民自建房为主，新建出租房主要以5~6F为主，单层套数以4户/F为主力；银晖新村为90年代末机场集团建设的生活小区，主要是7F多层，一梯两户的住宅。 产品类型：安堂村产品类型以12~15㎡的单身公寓为主（包括卫生间和阳台），银晖新村产品类型为80~110㎡的两房和三房。在现有的734套住宅供应中，单身公寓共571套，占总供应量的77.8%，一房一厅69套，占总供应量的9.4%，二房一厅（包括三房）共94套，占总供应量的12.8%，单身公寓是市场供应的绝对主力。增量市场中的4栋出租房中，60套单位全部为单身公寓。 租住形式：现有的出租市场分为长租（月租）和短租（日租）2个概念，调查显示的结果，在供应860间出租房中，提供长租（月租）的房间数为477间，提供短租（日租）的房间数为259间，既可长租（月租）又可短租（日租）的房间数为125间（因租住形式较为灵活，区分较为困难，故不计入统计），长租房：短租房=64.8%：35.2%，短租房的供应比例达到1/3强。 租金及其他费用：单身公寓租金在400~600元/月之间；一房一厅的租金价格在500~700元/月之间；日租金在60~80元/晚；二房（包括三房）的租金在800~1200元/月。长租房除租金外，其他费用包括：水3元/顿，电1元/度，宽带30元/月，垃圾及卫生费在5~10元。 室内装修及配套：安堂村现有出租房基本上都是以瓷砖铺地，室内配套基本能满足学生的日常需要，一般出租房都配备了包括：床、桌椅、电视、热水器、宽带等，日租房一般都配备有空调。 2、需求分析 1）出租率分析 以月租为主的出租房主要集中于安堂村和银晖新村。调查结果显示，月租房共273套，已租215套，出租率为78.8%。其中，安堂村月租房共209套，已租152套，出租率为72.7%，银晖新村月租房共64套，已租63套，出租率为98.4%。 以日租为主的出租房主要集中于安堂村一期商业街入口至篮球场沿线、草堂村综合楼二人行宾馆和安堂村三期商业街2楼。调查结果显示，日租房市场主要以周末市场为主（每月收益与月租市场收益大体相当），且需求非常旺盛，周末的入住率基本上能达到90%以上。 注：以月租和日租同时经营的出租房主要集中于安堂村和银兴山庄，因该种租住形式较为灵活，划分起来较为困难，且同时经营月租和日租出租房表现的特点和单一的只从事月租或日租的出租房特点基本一致，故不计入本次分析。 2）需求偏好分析 ● 区域偏好分析 出行方便是学生考虑租住区域的第一要素。因吉大校园本身较大，且现在的学生普遍不愿意多花时间在路上，故在租住场所的选择上，多以就近选择为主。租赁市场比较活跃的区域主要集中于安堂村一期商业街入口至篮球场沿线。 ● 户型偏好分析 单身公寓是市场需求的主力。以月租为主的273套出租房中，单身公寓共145套，已租105套，出租率为72.4%；一房一厅44套，已租36套，出租率为81.8%；二房一厅（三房一厅）84套，已租74套，出租率为88.1%。 单纯从出租率上判断，二房（三房）的出租率最高，其次为一房一厅，出租率最低的相反是单身公寓。但考虑到市场的供应量及短租市场全部为单身公寓，不难得出这样的结论，单身公寓仍然是学生租住的首