房地产开发与经营基本理论.ppt

房地产开发与经营理论和策略 第一节 房地产开发与经营策略分析 房地产经营策略，指房地产经营部门，在经营过程中，根据自身的能力和经营目标，结合市场状况，所采取的不同对策。 房地产开发与经营策略的主要内容 一、财务策略 如何筹资，如何投资 二、生产策略 确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量的调节以及生产作业方式的确定等。 三、市场开发策略 主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型，多角型策略等。 前两种主要是针对老产品，后两种主要是强调增加新产品或使老产品更新换代。 房地产市场开发策略 开发由本地化向跨区域发展 开发由品质向品牌跨越 住宅开发向商用物业拓展 诚信开发地产争雄楼市 开发健康住宅风声水起 四、价格策略 （1）高价策略 （2）低价策略 （3）均衡价格策略 不同时期房地产价格策略 投入期应采取的策略 投入期商品房的特点： 产品新。具有新外观、样式，新型室内结构、建筑材料，配套布局等。 市场占有率低 购买率低 风险大 应采取的对策： 努力提高新产品的知名度，对新产品做广泛宣传。 灵活选择销售渠道。根据不同用户群的特点，细分销售市场。 激发购买动机，促进购买行为。如加强宣传力度，采取实地参观，灵活定价，售后服务等多种促销手段。 在价格上薄利多销，打开产品销路，迅速占领市场。 成长期应采取的策略 成长期商品房的特点： 产品逐步被市场广泛接受，产品供不应求，销售量高速增长。 初步形成标准化设计，进行批量生产，不断降低生产成本和提高利润。 出现市场竞争。 应采取的对策： 不断进行市场调查，改进设计，使之更加完善。 适当提高房价，以增加赢利。 开辟新的市场，扩大市场渗透。 利用优质的售前、售中、售后服务，争取用户，扩大销售范围。 成熟期应采取的策略 成熟期商品房的特点： 生产模式化。设计被正式确定为标准化设计，并广泛认可、接受。 商品市场房总面积猛增，供求基本平衡，市场趋于饱和。 市场竞争加剧。 应采取的对策： 提高产品质量，以优质取胜。 保持市场价格，努力维持市场占有率，将经营利润维持在较稳定水平。 增加配套服务项目，提高服务质量。 衰退期应采取的策略 衰退期商品房的特点： 新式房屋产品出现。 竞争对手转移到新产品领域。 产品供大于求，出现滞销现象。 应采取的对策： 将成本控制在最低的标准之内。 采取灵活降价方案，扩大销售。 扩大销售渠道，强化促销手段。如采取人员推销、有奖促销等。 第二节 房地产开发与经营决策理论 一、房地产开发与经营决策类型 （一）构成决策问题的基本条件 1、有明确的目标 2、有两个以上可供选择比较的方案 3、有评价方案优劣的标准 4、有真实地反映客观实际的数据资料 （二 ）决策类型 1、确定型决策 确定型决策是一种自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策，决策者确知需要解决的问题、环境条件、未来结果、在决策过程中只要比较各种备选方案的可执行结果，就能做出精确的估计。 一般情况下投资利润率、投资回收期、净现值、内部收益率等静、动态财务评价指标都可用于确定型决策。 （二）决策类型 2、风险型决策：也称随机型决策。确定性决策可以视为风险性决策的特例。即决策方案未来的自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。在不同状态下，每个备选方案会有不同的执行结果，不管哪个备选方案都有一定的风险，但每种自然状态发生可以从统计结果得到一个客观的概率。 常用的方法是决策树法。 （二）决策类型 3、不确定型决策 指决策者对未来可能发生的情况有所了解，但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而做出的决策。 常见的不确定型决策主要有三种方法： （1)大中取大法 又称乐观主义准则。 采用这种方法的管理者对未来持乐观的看法，认为未来会出现最好的自然状态，因此不论采取哪种方案，都能获取该方案的最大收益。采用大中取大法进行决策时，首先计算各方案在不同自然状态下的收益，并找出各方案所带来的最大收益，然后进行比较，选择在最好自然状态下收益最大的方案作为所要的方案。 （2）决策类型 3、不确定型决策 (2) 小中取大法 采用这种方法的管理者对未来持悲观的看法。认为未来会出现最差的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取该方案的最小收益。采用小中取大法进行决策时，首先计算各方案在不同自然状态下的收益，并找出各方案所带来的最小收益，即在最差自然状态下的收益，然后进行比较，选择在最差自然状态下收益最大或损失最小的方案作为所要的方案。 （2）决策类型 3、不确定型决策 （3）最小最大后悔值法 在某种