青年路59号片危改项目可研报告分析报告.docVIP

武汉怡景地产有限公司 青年路59号片危改项目 可行性研究分析报告 （2011年4月） 武汉怡景地产有限公司  目 录 前 言 - 1 - 释 义 - 2 - 总 论 - 3 - 第一部分 青年路59号片危改项目概述 - 4 - 第二部分 青年路59号片危改项目市场可行性分析 - 26 - 第三部分 青年路59号片危改项目规划设计分析 - 50 - 第四部分 青年路59号片危改项目财务可行性分析 - 62 - 第五部分 青年路59号片危改项目不确定因素分析 - 77 - 第六部分 项目可行性分析前提及分析结论 - 80 - 附件：青年路59号片危改项目投资明细表 - 80 -  前 言 编制单位： 武汉怡景地产有限公司 可行性研究报告编制依据 （1） 国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策 （2） 武汉市2000-2010年国民经济和社会发展统计公报 （3） 武汉市城市总体规划（1996-2020） （4） 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （5） 建设部《房地产开发项目经济评价方法》 （6） 武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （7） 青年路59号片危改项目规划初步设计方案8） 怡景地产对项目10）怡景地产提出的项目 （11）其他有关依据资料 可行性研究分析工作期间 2011年3-4月 青年路59号片危改项目进展情况： 1、项目已于2009年5月31日获得武汉市人民政府关于2009年59号片危房改造项目批文（武政办[2009]92号）建设用地规划许可证及规划设计条件（武规地[2010]403号）项目并于2011年1月11日由怡景地产取得国有土地使用权成交确认书（武土交确字[2010]第279号）。项目武汉市发展改革委、市重大项目办2011年投资及重大项目（武发改投资[2011]72号）。释 义 太和实业 指武汉太和实业有限公司，旗下拥有武汉太和控股股份有限公司、武汉太和服饰有限公司等多家控股子公司。太和服饰 指武汉太和服饰有限公司，成立于一九八九年六月，是一家集品牌TAHAN服饰营销、生产加工、物业租赁为一体的多元化发展的综合性公司，总部位于武汉市江汉经济开发区太和工业园内。怡景地产 指武汉怡景地产有限公司，系青年路59号片危改项目开发商。王家墩CBD 指武汉王家墩中央商务区，位于武汉市二环线以内，由建设大道、汉西路、发展大道、常青路和青年路这五条道路合围而成。整个规划范围7.41个平方公里，包括生活城、综合商业区、核心商务区和综合住宅四大功能区。项目或本项目 指青年路59号片危改项目，由武汉怡景地产进行项目开发建设。  总 论 一、青年路59号片危改项目所处区位 本项目地块位于武汉市江汉区青年路59号，处于武汉市核心商圈（武广商圈）、西北湖高端住宅区以及核心商务区（建设大道金融、王家墩CBD和宝丰商务区）交汇之处，所在区域交通便捷、经济发达、商务氛围浓厚、高收入人群聚集。 本项目所在的青年路是通往天河机场、汉口火车站以及包括金家墩在内的多个长途汽车客运站的唯一主干道，有着其得天独厚的地理优势。 正在建设中的地铁2号线青年路站出口即在本地块附近，地铁站建成后将有望从地下与项目连通，交通十分便捷。 二、青年路59号片危改项目市场分析 项目处于汉口核心区，区域车流人流密集、商务氛围浓厚、购买力旺盛，市场基础良好。项目周边目前无，且项目所处传统武广商圈辐射范围内的汉口商业主要集中在解放大道沿线以南，以北区域商业相对匮乏；与此同时，其业态几乎以百货为主，业态相对单一。 本项目综合购物中心的定位将有利于与周边现有竞争商业形成差异化经营，同时基于项目所处区位，将对于解放大道北区域的消费群形成一定的拦截效应，从而为本的商业提供一定消费支撑。 三、青年路59号片危改项目财务分析 通过对青年路59号片危改项目的财务分析可见，青年路59号片危改项目现金流入额已经超过项目总投资（含成本费用及税金），足以到期偿付信托融资。  第一部分 青年路59号片危改项目概述 青年路59号片危改项目概况 一、项目区位 本项目地块位于武汉市江汉区青年路59号，处于武汉市核心商圈武广商圈、西北湖高端住宅区以及核心商务区建设大道金融、王家墩CBD和宝丰商务区交汇之处，所在区域交通便捷、经济发达、商务氛围浓厚、高收入人群聚集。 项目地块位于青年路中段，临地块呈“凸”形，其四至关系为东临青年路，西邻妙墩路，北临妙墩横路，南邻新一佳广场，三面临街，并且其中约200米临城市主干道青年路，沿妙墩路长约90米，地块整体的沿街面约为470米，可视性及可达性好，