伟业顾问月三亚海棠湾国际购物中心项目物业前期投标文件.ppt

第 * 页 项目背景解析 市场急速膨胀后迅速回落，“夹生”效应显现，旅游度假地产发展进入瓶颈期。 现有项目单纯“度假”理念难以打动日趋理性的客户，旅游地产将重新洗牌。 市场冷淡发展放缓，但消费性度假需求旺盛，免税购物成为引导市场新型驱动力 市场特征 度假需求依旧旺盛，高端消费品市场成为旅游带动新支柱。 市场背景 第 * 页 发展方向推导 项目开发条件梳理 三亚可规模开发的最后热带湾区，以及足以成为“必选”旅游项目的稀缺资源 市场特征 项目特征 市场冷淡发展放缓，但消费性度假需求旺盛，免税购物成为引导市场新型驱动力 项目发展核心：以满足旅游消费群体的免税购物作为项目发展核心 第 * 页 当前核心问题：5.5万平米可售物业发展方向？ 项目思考 第 * 页 思考问题分解 5.5万平米可售物业的发展方向？ ——分解为三个解决步骤 首先明确项目是什么？ （整体定位） 审视可售物业是什么？ （5.5万平米物业定位） 探寻可售物业的发展方向？ （做什么？怎么做） 步骤一：以整体定位制定总占比1/4体量可售物业发展前提 步骤二：明确项目整体定位及发展前提，研判5.5万㎡可售物业的市场机会 步骤三：把握的市场发展机会，打造物业产品发展方向 第 * 页 核心引擎：度假消费需求 发展载体：免税购物中心 旅游必经目的地 免税，时尚购物，休闲消费 核心价值梳理 第 * 页 承载品位标志与接待功能 高端，品牌化，尊贵服务 核心价值梳理 核心引擎：热带自然资源 发展载体：超五星国际酒店 第 * 页 项目定位思考 以“MALL模式”打造中国消费度假胜地 + 免税购物中心 海南省唯一性的消费度假资源 国际星级酒店 高端品质奠定、国际级度假区的标志性物业 项目定位思路 核心引擎 发展载体 目的性消费 旅游度假 核心引擎 度假消费需求 热带自然资源 第 * 页 项目定位 项目整体定位 中国首席 · 度假MALL 超五星国际品牌酒店 国际免税购物中心 可售物业 ——亚洲度假胜地 奢品购物天堂 第 * 页 项目整体定位解读 Mall——中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。 度假Mall——聚合商业、酒店、居住、娱乐等诸多设施，充分满足吃、住、玩、游、购、娱等消费型度假需求的度假综合体。 项目定位解析 第 * 页 项目功能定位 第 * 页 免税 购物 休闲 娱乐 滨海 度假 高尚 居住 特色 餐饮 文化 体验 主题 公园 度假Mall模式 健身 养生 以打造亚洲度假胜地 奢品购物天堂为目标，以多元化的度假配套提供国际化的度假体验。 项目打造方向 项目功能定位 第 * 页 各物业功能关系梳理 超五星国际品牌酒店 超五星——品质象征 国际品牌酒店——品味象征 国际免税购物中心 国际级——国内规格最高 免税购物——旅游重要目的 项目物业功能梳理 唯一性的资源——免税商店 极致化的品质——星级酒店 可售物业 项目核心功能的延伸和补充 高价值的属性——功能完善 中国首席 · 度假MALL 引导消费需求 满足度假需求 第 * 页 可售物业：项目核心功能的延伸与补充 完善项目度假功能，满足两大核心功能以外的度假需求。 项目可售物业定位方向 第 * 页 项目可售物业定位 酒店物业作为满足中短期旅游度假需求，提供休闲及配套服务的重要载体 购物中心所吸引高端消费客群，将带动餐饮、旅游、娱乐等相关商业的消费需求。 商业及住宅物业产品均可作为可售物业功能的打造方向 客源 消费 项目可售物业产品方向 购物中心 五星酒店 可售物业产品方向： 打造特色商业物业，实现项目功能定位的有力补充 可售物业产品方向： 打造公寓居住物业，满足中长期居住需求，实现项目功能定位的有力延伸 第 * 页 项目各功能物业 可售物业：酒店式公寓+主题商业街 酒店式公寓 酒店 主题商业街 购物中心 项目可售物业产品方向 第 * 页 分区规划原则 项目各功能片区物业类型差别较大，对交通动线、功能布局等的规划需求不尽相同，建议分区打造各片区产品 动静分区原则 借配套商街作为过渡，将购物中心与居住类物业区隔开，使两大片区形成动静分明，功能区隔，自然过渡的规划形态 有机结合原则 建立购物中心、星级酒店、酒店式公寓所共享的休闲服务配套区 保持浓郁度假风格和自然感受，共享商业、酒店时尚度假氛围，使三大片区融为一体 项目可售物业总体规划原则 第 * 页 景观最大化原则 酒店式公寓产品对观（海）景需求较高，尽可能考虑产品布局均好性，同时尽量交错布局，（如V字型布局）避免视线干扰，形成景观的最大化利用。 公寓产品形式 结合酒店式公寓体量，建议采用高层建筑形式，优化观景效果，同时充分利用规划指标。 在保持鲜明度假氛围的基