养老地产发展情况调研成果汇报.ppt

目录 四、风险评估 珠海养老供给情况 珠海现有各种养老模式的“软肋” 政策优惠无保障 由于老年地产带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对老年地产的发展至关重要，也是老年地产的投资者首要考虑的问题之一。 一般来说，政府会在税收、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。在我国，虽然在从目前的情况来看，老年地产的投资者确实获得了政府多多少少的支持，但并没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。这种无保障的政策优惠是养老地产投资者首要面临的风险。 风险评估二 对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。养老地产的不同在于，盈利更依靠后期的运营。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。 而当前国家倡导的是“以居家养老为主”的政策，全国有90%以上的老人在家养老，这是一个巨大的产业，开发商在这个产业需要寻求新的模式创造经济效益。 开发模式需要创新 风险评估三 投资额高，投资收益风险大 老年地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目多30%-50%的资金。 如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。 另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。 　 投资 功能性 安全性 健康性 私密性 高额的投资必然提高老年地产的成本，投资者要获得利益就需要提高房价，这就增加了投资者的销售风险。 风险评估四 回收期长，扩大了投资者的风险 目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。 风险评估五 后期物业管理要求高 老年地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括针对老年人的保洁、送饭、医疗等服务，这也是投资者需要考虑的风险之一。 风险评估六 结论 养老产业开发的8大核心战略问题： 创新核心：在于适老化设计! 养老配套和服务是关键！ 养老地产的运作模式和运营成本应精心测算! 国家提出的“居家养老”政策！ 迅速寻找项目的核心竞争力! 有弹性的设置土地开发控制模式! 认识入市风险并设定相应的解决方案! 在成本及溢价平衡间选择物业组合! 五、珠海老年人相关情况 （1）全市常住人口 全市常住人口为1560229人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1235582人相比，十年共增加324647人，增长26.27%。年平均增长率为2.36%。 （2）家庭户人口 全市常住人口中共有家庭户451396户，家庭户人口为1264778人，平均每个家庭户的人口为2.80人，比2000年第五次全国人口普查的3.08人减少0.28人。 （3）性别构成 全市常住人口中，男性人口为812466人，占52.07%；女性人口为747763人，占47.93%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的100.32上升为108.65。 （4）年龄构成 全市常住人口中，0-14岁人口为210694人，占13.50%；15-64岁人口为1272590人，占81.57%；65岁及以上人口为76945人，占4.93%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降3.88个百分点，15-64岁人口的比重上升2.87个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.01个百分点。 数据来源：2010年11月1日零时第六次全国人口普查 全市人口构成 全市人口构成 （5）各种受教育程度人口 全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为286911 人；具有高中（含中专）程度的人口为383569人；具有初中程度的人口 519506人；具有小学程度的人口为252469人（以上各种受教育程度的人 包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。同2000年第五次全国人口 普查相比，每10万人中具有大学程度的由7503人上升为18389人；具有高 中程度的由21402人上升为24584人；具有初中程度的由37922人下降为 33297人；具有小学程度的由22622人下降为16182人。 全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为21864人， 同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少19197人，文盲率由 3.33%下降为1.40%，