养老地产项目营销推广方案.ppt

可利用传媒组织一些有老年特色的集体活动 圈层营销： 中老年音乐会合唱比赛 中老年集体舞大赛 中老年棋牌比赛 回归自然风筝放飞活动 渠道营销： 网络媒体渠道立体化宣传 通过三大房地产网络销售平台（搜房、新浪、焦点）立体化宣传项目信息，可适度尝试微博这一新兴推广渠道与客户互动 DM单直投——传播面积大，范围广，一对一式直销途径感受，有机会与客户直面接触 软文炒作配合事件营销 通过不同阶段的销售节点结合活动事件进行报广宣传 什河丽景、尊贵老人的颐养乐园 写在后面的话： 坦而言之，我对什河丽景的认识还不够深入。在此不过是利用手头的现有资料和一些常识判断，对项目提出了一些浅薄的建议。其中疏漏必定不少，敬请各位领导斧正为盼。！ 谢谢！ 二零一三年三月 耿伟东 目标客户群的消费方式 “以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用； “以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。 “倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。 养老地产开发现状 目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性 老年住宅受众群体有限 建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大 现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差 ——现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴 ——仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商 ——现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务 ——我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。 ——无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。 我国老年 住宅现状 特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长 主要分布区域：目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟 1、大都市郊外模式： 以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。 2、古镇开发模式 以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。 3、山地养老模式 以黄山、武夷山、庐山为代表。 4、热带、亚热带避寒模式： 三亚独特的模式。 企业营利型养老地产开发现状： 目前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角 项目名称 占地 （万㎡） 总建 （万㎡） 产品形式 运营模式 北京·东方太阳城 233 70 一期产品：公寓（ 点式、板式、连廊） ，联排别墅 二 期 产 品 ：在已有的一期产品中增加独栋别墅 租售+持有 北京·太阳城 42 30 一 期 产 品 ： 假 日 公 寓 （ 租 售 ）， 多 层 、 小 高 层、联排别墅，独栋别墅 租售+持有 上海·亲和源 老年公寓 8.37 8.6 多层为主 租售+持有 上海·21城·孝贤坊 6.15 4.47 高层、小高层为主 —— 广州颐年园 33 20 一 期 产 品：洋 房 ，独 栋 别 墅； 二期产品　 ：小高层洋房 出售 海南·清平乐 　8.8 15 以高层、小高层为主 出售 小结：企业营利性养老地产项目少、具低密度、产品类型多样特点、以租售方式为主 国内养老地产的物业管理方式 社区服务的供应或管理 社区文化的营造 常规 管理 物业管理 根据国内老年人的特殊性，物业管理要包括社区医疗护理中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务以及婚介中心等。 基本操作模式： 将服务内容外包给引进社区的专业机构，也可以采用物业管理公司与专业机构合作的方式来进行。 老年住宅物业管理的收入结构 日常物业管理费 家政服务费 配套设施使用费 特殊护理费 其它费 养老地产的发展趋势 产品趋势 规模化 科技化 建筑多样化 郊区化 社区服务专业化 功能丰富化 规模化：随着市场的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。 郊区化：满足对环境的高