合肥政务区御龙湾项目营销报告P.ppt

星彦认为： 08年下半年，合肥市房地产市场竞争加剧升级，正式迎来营销战国时代。具体表现为： 1、房地产营销升级为综合实力品牌之争； 2、项目营销上升为片区竞争、区域竞争、板块竞争； 3、在宏观调控大背景下，跑赢同行比跑赢市场更重要；现金流比实现高利润率更重要。这将成为08年下半年乃至09年的主旋律. 据不完全统计: 一至两年内，政务区各项目的推盘量超过200万平方米，推售时间相当，项目体量相当，并且产品同质化明显。 望江路板块，竞争激烈，超150万推盘量，且都为品牌发展商，产品类型多样 （多层洋房、小高层、高层），面积区间明晰（75-270平米）。 马鞍山路板块，08年相对平稳，较07年比较，热度明显下降（新推盘量少，产品单一），销售压力将增剧。 小结1： 据不完全统计，08年政务区、望江路、马鞍山路等板块的总推盘量将近 400万平方米，主力户型集中于中小户型。 御龙湾面临同质产品的最密集上市，面临着前所未有的竞争和市场压力 已经或预计将会在御龙湾之前上市的竞争项目有：幸福里、学府名都、光明世家、太阳海岸、中央天骏、九重锦等。 预计将会紧随御龙湾之后上市的竞争项目有：万科项目、旭海花园、国贸天域、西山银杏、印象西湖等 御龙湾面临着“围追堵截”的竞争格局。 项目难点分析： 消费者对区域价值的认同不充分； 区域产品同质化严重、目标客户同质化严重、营销同质化严重； 居住