土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范P.ppt

Mobile Research Activites of ETRI 主讲人：董振武 土地一二级联动开发操作实务 及法律风险防范 投资决策阶段 土地获取阶段 规划设计阶段 建设施工阶段 销售物业阶段 战略计划 经营计划 目标管理 组织结构 制度流程 人力资源管理 从法律角度看房地产项目开发流程关键管控点与解决之道 从管理角度看房地产企业法律风险防范与应急预案 房地产企业风险防范体系 项目公司 多项目公司 集团公司 结合不同发展阶段、发展规模、老板个性 最好的不一定是最适合的 最适合的才是最好的 土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范 一、土地一级开发失败案例的教训和警示 二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件 三、土地一、二级联动开发需要注意的法律问题 四、土地一级开发成功案例及法律相关文件 一、土地一级开发失败案例的教训和警示 1、房地产通常拿地方式 2、失败案例 土地获取 土地市场（招拍挂） 资本市场（收购） 二级市场 一二级联动 直接进行 项目转让 股权收购 部分收购 全部收购 （收购项目公司） 商品房包销 承包经营 一、房地产企业通常的拿地方式 一、土地一二级开发失败案例的教训和警示 浙江义乌土地一级开发失败案例 1、情况反映 2、土地使用权出让合同 3、催款函 二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件 1、土地一级开发概况 2、土地一级开发基本概念 3、土地一级开发模式及比较 4、土地一级开发的主体 5、土地一级开发过程及流程 6、土地一级开发中的热点、难点 7、国家及主要地方的土地一级开发相关法律法规、政策及解读 土地一级开发概况 土地一级开发概况 北京土地一级开发现状 全国土地一级开发产生及基本情况 土地一级开发概况 一、全国土地一级开发产生及基本情况 （一）我国城市土地一级开发产生的背景 土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础。 2. 我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发模式。 3、我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力。 一、全国土地一级开发产生及基本情况 （二）我国城市土地一级开发的发展历程 1、萌芽期（1996 年至 1999 年） 这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，土地一级开发的概念还不是很明确。 1996 年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。 1999 年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。 土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。 这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。 土地一级开发概况 一、全国土地一级开发产生及基本情况 （二）我国城市土地一级开发的发展历程 2. 发展期（1999 年至 2002 年） 这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。由于经营性用地“招拍挂”制度的实施，协议出让土地逐渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化的竞争压力，开始转向专门从事土地一级开发，这些公司的主要任务就是在完成具体地块的土地一级开发（包括征地、拆迁和基础设施建设等）之后将土地交还给政府，再由政府统一向社会出让熟地。但在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于缺少市场竞争，使得土地一级开发工作未能达到理想的效果。这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发。 从全国范围来看，由于土地储备开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了土地储备制度，成立了土地储备机构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。 土地一级开发概况 二、北京市土地一级开发情况 1、土地储备和市场建设的相关政策办法基本完善。 2、建立了市区两级土地整理储备机构。 3、推动了土地储备制度的实施。 4、探索了政府储备土地一级开发的管理模式。 5、建立了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度，推动了新的供地 制度和建设项目的顺利实施。 6、筹措了土地储备和开发资金。 7、建立了土地交易市场，推动了经营性土地入市交易。 北京市率先在全国尝试采用公开招投标方式选择土地一级开发主体。 土地一级开发概况 土地一级开发基本概念 一、土地一级开发的内涵 二、土地一级开发的内容 三、土地一级开发的性质和特点 四、土地一级开发与二级开发的关系 土地一级开发基本概念 一、土地一级开发的内涵 1、内涵 关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000 年 1