商业地产与购物中心知识培训P.ppt

商业地产与购物中心（请勿复制） 实际上，一个先天健康的购物中心，即一个产权统一（没有卖散）的购物中心，租户组合策略的实质是调整调整就会出效益，出形象，出新鲜感。当然，创新期的任务不仅仅是租户组合调整。 但是，租户组合策略也是创新期的重要工作内容。天河城正在加快调整期向创新期的过渡，包括探索创新期的租户组合的特点和策略。 5.5 购物中心的创新管理 5.5.1、购物中心的生命周期 资料来源：杰弗里?穆尔，《老企业的创新定律》 图 市场生命发展周期 商业地产与购物中心（请勿复制） 技术诞生之初所吸引的注意力来自早期应用者和理想主义者，实用主义者好奇，却不会决定购买。 早期市场期 Early Market 该技术前途悬而未决：一方面，它在市场上出现已有时日，丧失了新奇感，另一方面，人们对它的接受还不够广泛。 鸿沟期 The Chasm 该技术在一个或多个缝隙市场上得到了实用主义者的认可，他们借助它找到了棘手问题的解决方案。 保龄球道期 Bowling Alley 该技术被证明是真正有用的，并被认为是许多应用产品必需和标准的技术。 龙卷风期 Tornado 该类产品的高速成长期已经结束，但是市场仍然保持着不错的增长。 大道期（早期） Main Street(Early) 整个市场增长放缓，同质化的情况在增加。 大道期（成熟期） Main Street(Mature) 整个产品类别已经僵化，市场上占据主导地位的企业对顾客需求无动于衷，客户开始积极寻找替代技术。 大道期（衰退期） Main Street(Declining) 技术的过时犹如地震那样迅疾地降临，暴露出公司销售的产品与市场当前需求之间的断层。 断层和生命结束期 Fault Line and End Of Life 购物中心的生命周期 图 购物中心生命周期 商业地产与购物中心（请勿复制） 5.5.2 创新的主要类别 破坏性创新（Disruptive Innovation） 起源于技术突变或风靡一时的时尚，创造出新的市场。 例：优盘；任天堂的口袋怪兽（Pokemon）电子游戏。 应用创新(Application Innovation) 将现有技术应用于新的市场，以满足新的需求。 例：天腾公司（Tandem）创造出ATM。 产品创新(Product Innovation) 对既有市场上的既有产品进行升级。 例：Titleist公司Pro V1(性能改进)； 惠普公司的喷墨打印机（成本降低）。 流程创新(Process Innovation) 提高市场上既有产品所用流程的效率或效果。 例：Dell公司订单销售。 创新 Innovation 营销创新(Marketing Innovation) 改进那些接触顾客的流程——既可以是有关营销沟通的，也可以是有关消费交易的。 例：病毒式营销；网上拍卖。 体验创新(Experiential Innovation) 对既有产品或者服务做一些表面上的改进，以改善顾客的体验。 例：天河城的第8亿个顾客 （开心型）; 天河城百货的红苹果服务（满足型）; 天河城的绿色购物中心 （放心型）。 商业模式创新(Business Model Innovation) 重新界定对产品的价值主张或者公司在价值链中扮演的角色，或者对两者都重新界定。 例：天贸集团的Townmall;吉列（Gillette）从剃须刀向刀片的转变。 结构创新(Structural Innovation) 利用破坏性变化对行业关系进行重构。 例：地产商从住宅地产进军商业地产。 商业地产与购物中心（请勿复制） 资料来源：杰弗里?穆尔，《老企业的创新定律》 图 市场生命发展周期 商业地产与购物中心（请勿复制） 5.5.3 持续创新—管理的动力 一个好的购物中心的地址是可以创造的，实质是创造一个购物中心的存在和发展环境。 天贸集团选址顺应中国改革开放和广州城市发展的趋势。 当时，创业者的想法就是“把北京路搬进天河城”，让天河城“城中有城，城中有街，街中有店”。可以说，天河城是横空出世，创造了天河宝地，是创新的产物。 商业地产与购物中心（请勿复制） 5.5.4 天贸集团的创新历程 1996—1999年 2000—2003年 2004年以后 发展战略 租营生存 还债蓄势 品牌扩张 经营方式 租户组合 商户组合 品牌组合 客户关系 买方主导 卖方主导 战略伙伴 营商环境 贪大求洋