城镇开发与城镇经营实务.ppt

城镇开发与城镇经营实务 * 目 录 一、相关概念 二、四个发展阶段 三、工作流程 四、几种经营模式 一、相关概念 1、城市总体规划:总体规划期限一般为20年。 2002-2020年浏阳城市总体规划，规划总面积35平方公里，人口35万，已建成区面积24平方公里，人口22万，但是随着几条高速的开通、外环线、金阳大道、蒙西（华）铁路的启动及城际铁路、北横线、南横线建设提到议事日程，加上长沙市城市总体规划的修编等，对浏阳市城市总体规划造成结构性的影响；因此正在修改的浏阳市城市总体规划，城市规划区总面积将达50平方公里，规划人口50万。 2、专项规划: 3、控制性规划: 4、修建性详细规划： 5、容积率：指项目用地范围内总建筑面积与用地面积之比，容积率=地上总建筑面积/用地面积 一、相关概念 6、建筑密度： 7、绿地率： 8、绿化率： 9、绿化覆盖率： 10、总用地面积：是指经城市规划行政主管部门划定的项目范围内的土地面积；一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等.. 11、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和 简单的说：就是建筑物各层的水平投影面积的总和。 12、计容面积：指计容积率的建筑面积，包括地上建筑面积、不计容积率的建筑面积（底层架空、绿化、公共服务空间）与特殊多倍计容积率的面积（层高超高建筑）。 一、相关概念 13、出让面积：是指经城市国土、规划等行政主管部门确定的用地红线范围内的所出让土地的占地面积。 出让面积上限：大城市20公顷，中等城市14公顷，小城市（镇）7公顷。 14、土地一级开发：是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、集体土地进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件后，再对熟地进行出让的一个过程。 15、土地二级开发：土地二级开发是指土地使用者从土地一级市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。 16、楼面地价：是单位建筑面积平均分摊的土地价格，楼面地价=土地总价/建筑面积=土地单价/容积率。 一、相关概念 17、招标：指出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法会和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定土地使用权人的行为。 18、拍卖：出让人发布拍公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用权人的行为。 19、挂牌：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用权人的行为。 一、相关概念 20、协议出让：中华人民共和国国土资源部令第21号《协议出让国有土地使用权规定》，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。 21、划拨：符合中华人民共和国国土资源部令第9号《划拨用地目录》的，以划拨方式供地，主要包括军事、教育、国家机关办公用地、公益项目、社会保障性住房等； 22、用地年限 A、居住用地七十年 B、工业用地五十年 C、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 D、商业、旅游、娱乐用地四十年 E、其它用地五十年 二、四个发展阶段 （一）第一阶段：粗放阶段或初级萌芽阶段： 改革开放以后—上世纪九十年代末。 土地审批权限在本级政府，可以自报、自征、自建。 第一阶段的主要问题： 建设主体是单位或个人，公共基础设施建设和配套无主体承担，建筑散、乱、差。 建设到处开花，重复建设多，浪费资金，有的甚至在规划路上（如石霜路）。 当时还没有经营城市和垄断土地一级市场的理念（如劳动路、金沙中路等）。 二、四个发展阶段 （二）第二阶段，起步阶段： 上世纪九十年代末—本世纪初。 通过成立一个项目指挥部，配套修建一条城市道路，再 将两厢临街土地分成小宗