房地产环节及流程.pptVIP

项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考 承德鼎策地产 目录 第一部分 研展体系工作组织系统思考（p2） 第二部分 开发部前期及配套工作流程（p45） （附：开发部前期及配套工作流程图） 第三部分 项目成本构成及进度计划的制定（p110） （附：项目成本构成表、项目进度计划表） 第四部分 住宅体系营销工作组织系统思考（p127） 第五部分 特色商业地产整体性操作思考（p157） 第六部分 项目工程组织思考（p192） 第一部分研展体系工作组织系统思考 目录 一、项目价值判断与战略 二、项目定位及整体操作思路 三、设计方案组织 四、技术实施 五、后期支持 三、方案组织 三、方案组织 2、方案组织设计要点 （1）设计任务书——准确传达项目意图； （2）选择合适的设计合作伙伴； （3）在设计过程应不断审视； （4）设计过程中应遵循项目定位，挖掘产品内在优势； 2、方案组织设计要点 （1）设计任务书——准确传达项目意图 设计任务书是指导方案组织设计工作中的重要部分，是传递项目理念及产品定位的途径和手段，任务书包含内容应准确详实 总 论——项目地理位置描述、项目宗地现状、项目宗地气象水文地质简述、项目拟定开发概况、设计原则、主要技术经济指标 项目定位——市场状况的分析和判断、项目优劣势分析、项目定位、客户定位等 规划设计——设计依据及基础资料、场地概述、总平面布局、交通组织、其它系统布置、景观设计构想、绿化系统 建 筑 篇——设计依据基础资料、设计范围、住宅设计 2、方案组织设计要点 （2）选择合适的设计合作伙伴 良好的设计单位能充分理解项目，结合市场定位，把握产品品质，挖掘产品核心价值，提供符合市场及项目定位的高水平设计方案。 良好的设计单位能正确理解反馈信息，与甲方及时高效地沟通，在保证产品品质的前提下有效地控制成本，保证时间节点和图纸质量，并在后期服务时提供支持。 2、方案组织设计要点 （3）在设计过程中应不断审视 随着方案设计的不断深化，我们在关注细节的同时更要不停的审视在设计过程中是否偏离了项目定位以及产品定位、产品序列性等既定原则 在项目设计过程中，由于外界因素的变化，需要随时审视项目定位，及时纠偏，降低项目操作风险 （4）设计过程中应遵循项目定位，挖掘产品内在优势 四、技术实施（施工图） 1.施工图设计单位的选取 设计资源的实力是实现高水平施工图设计的前提 （资质、技术水平、项目成绩、业界口碑） 良好的服务意识与水平保证工程设计的顺利进行和后期的技术支持 设计资源的专长优势要与项目自身特性相匹配 与备选单位的沟通与交流有助于提高判断的准确性 四、技术实施（施工图） 2. 施工图设计组织与管理 各设计方之间的配合与衔接影响产品的品质 组织设计单位之间深入、持续地沟通与交流，准确传达信息与思路，保证项目的延续性 方案与施工图设计单位之间的紧密搭接保证方案的延续性 分项施工图设计单位之间的沟通保证施工图设计的整体性 专项施工图设计单位之间的协调工作保证项目的整体性 重视信息的收集与应用 关注政策走向，及时采取应对措施，保证项目的顺利推进 关注新技术、新产品的应用，提高项目的科技含量，增加项目附加值 四、技术实施（施工图） 3. 施工图设计阶段的控制要素 严格控制出图时间 根据项目进度计划，对设计周期进行分解，形成细化的内部设计时间表 与设计单位深入沟通，及时提供设计资料，做好技术交底工作 与相关部门紧密配合，增强可控时间的把握能力，提高内部工作效率 把握施工图设计水平 做好方案与施工图设计单位的衔接，保证设计意图的传递 加强对细节的关注，保证方案外檐的整体效果 优化各专业之间的配合，保证使用功能的合理性 合理控制成本 选取合理的结构方案，加强关键经济指标的控制，合理降低土建成本 合理选择建材产品，实现成本、功能与效果的平衡 结合后期运营，优化设备选用方案，合理控制综合成本 五、后期支持 五、后期支持 对销售工作的支持 与销售部门保持深入、持续的沟通与交流，将项目核心优势进行传达，准确传递项目设计思路，为销售工作提供专业技术支持 结合客户需求，合理调整产品设计，提供满意产品 2. 对现场施工的支持 组织设计单位做好现场服务，提供充分的技术支持 跟踪现场施工进度，及时解决过程中出现的问题 3. 对开发报件工作的支持 配合开发部工作，协调解决报件过程中出现的技术问题，合理规避政策与规范的限制 第二部分开发部前期及配套工作流程 目录 一、开发部前期工作流程 二、开发部配套工作流程 附图：开发部前期及配套工作流程图 一、开发部前期工作流程 （一）委托设计院做建设项目的