房地产发展规划第四章战略规划实施保障措施.docVIP

第四章 战略规划实施保障措施 4.1投资管理 4.1.1 现状分析 经过多年的市场运作，房地产集团依靠领导者在投资决策方面的敏锐眼光获得的巨大发展，但随着集团管理复杂程度的不断上升，需要建立更为系统的投资分析体系来为领导者决策提供依据，控制风险。一个完整科学的市场研究与投资体系，将能够大大降低企业在项目投资方面的风险。随着项目的不断增多和房地产市场的不断规划，房地产集团必然会逐步发展到快速大范围跨地域产品复制发展的阶段。早期通过良好的政府关系以及社会关系获取土地的方式也将逐步减少，房地产集团未来的发展需要从机会型向职能型转变，以提升企业在的可持续发展能力。 4.1.2 提升举措 在投资决策能力培养上，围绕公司的优势基础，形成以战略为导向，一系统分析为基础的投资决策辅助系统，降低决策风险。 在信息获取阶段，建立系统的信息来源和分析渠道。广泛收集优质楼盘、地产新政、城市发展、土地拍卖等信息。 在可分析阶段，明确各部门的专业配合责任，增加项目分析的科学性和可靠度，为领导决策提供有力的支持。 与外部研究部门包括政府部门进行合作，建立市场信息库，对企业重点关注区域的市场提供情况、竞争对手信息、国家宏观政策等情况进行跟踪调研，提供区域投资选择。 4.2 设计管理 4.2.1 现状分析 目前，由于长期以来对技术管理的认识不足，集团的技术力量严重匮乏，很多项目缺乏资深技术人员进行技术把关，成本控制没有技术上的有效支持，只片面追求低成本，导致项目品质不太理想。 正基于此集团集团及时成立了规划设计部，配置了各类专业人才，加强对子公司技术管理，有效提升了项目的质量管理水平和科学成本控制。子公司也进一步加强了技术队伍，形成了集团与子公司多级质量管理体系，不断完善项目的技术管理水平。 由于集团项目比较分散，基础设施技术管理还未得到有效重视，下一步还需要加大技术人才队伍建设。 4.2.2 提升举措 随着房地产开发走向成熟，房地产最终的核心竞争力会体现在产品的研发上，适应新生活方式的创新设计才是住宅产品最本质的技术优势与价格含金量的体现，作为房地产企业集团技术的核心部门，应当把工作重心放在项目的前期上(项目成本控制的百分之八十在前期上)。 在规划设计上，加强对于产品研究和部品统一化的工作，并逐步增强总部对于产品设计方案的统一管理。 在近期提高集团的规划设计能力的主要措施有： 充实加强集团建筑规划设计方面的人才； 组织研究国内住宅产业规划、设计的最新动态以及新技术、新材料在房地产开发中的运用实施，支持制定集团的产品和技术发展战略规划。 支持建立建筑设计、景观设计、室内设计、建筑设备材料等专业信息库，分享相关信息。收集和研究国内外楼盘技术资料，为集团的产品生产提供技术参考。 加强设计部门的衔接作用，加强设计院、策划部门、工程管理部门的配合，确保将策划理念贯彻到后期设计，确保工程施工质量体现前期策划定位和设计思想； 协同市场营销部对现有项目的规划设计方案进行总结，分析集团开发的产品，找出产品缺陷，为不断提升产品品质打下基础。对市场反应好，能够体现集团未来产品导向的项目设计规划方案进行总结和推广。 开始着手建立统一的部品手册，形成每一类的标准图集合标准做法。通过整合使部品能够通用化和集约化； 视企业发展进程适时制定“集团保障产品质量的管理条例”，并进一步完善“集团设计招标条例条例”，制定实用细则，加大措施使条例能够贯穿实施，从根本上堵住管理漏洞。 成立专家库。邀请国外有水平的各类技术专家成为集团的技术顾问，为项目的成功运作和树立企业品牌提供科学决策依据。 在远期提高集团的规划设计能力的主要措施有： 配合营销部门形成系统的产品线规划，形成集团的主力产品体系； 逐步形成集团对产品策划和设计方案的集中管理； 逐步实现设计的标准化，实现产品的区域复制； 对新技术，新工艺的总结和推广，进行新产品的开发和研究。 4.3 工程造价管理 4.3.1 现状分析： 1、成本管理动态性不够强； 2、成本控制没有系统性； 3、成本控制对项目实施过程中的管理力度不够； 4、成本控制队伍建设还需加强。 工程进度与质量控制方面存在的主要问题： 1、不能按计划落实，在项目实施过程中存在较大偏差，进度普遍滞后。 2、工程质量控制不到位，无论是设计质量还是施工质量都存在的一定缺陷，从而限制了项目品质的提升。 4.3.2 提升举措 在工程管理及成本控制上，在实现明确责任机制的基础上，建立对于问题处理的快速反应机制，并逐步提升总部对于大进度和大成本的有效管理。 在近期提供集团的工程管理及成本控制能力的主要措施有： 在巩固完善当前质量管理、合同管理、签证管理、制度基础上，分工明确，提升工作效率； 进一步健全与完善集团的各项管理制度（主要是集团合同管理办法、集团工程发包管理办法、集团成本管理办法）， 严格工