房地产经理讲义secret.doc

目 录 第一章 房地产企业管理 1 第一节 现代企业制度与公司治理结构 1 第二节 房地产企业制度再造途径 2 第三节 房地产企业发展战略 11 第四节 房地产企业集团管控模式 13 第二章 房地产资本运营与金融创新 35 第一节 房地产财务管理与成本控制 35 第二节 房地产开发企业各主要税种的纳税筹划 40 第三节 房地产投融资管理 50 第四节 房地产资本运营与金融创新 53 第五节 开发企业上市融资的路径研究 56 第六节 中国中小房地产企业的融资问题 63 第七节 房地产融资风险及其金融创新化解方式 67 第三章 宏观分析与规划决策基础 72 第一节 宏观经济与房地产业政策 72 第二节 城市规划与房地产开发 75 第四章 房地产开发的产品策划与设计 78 第一节 设计与价值创造 78 第二节 现代规划和建筑设计理念 81 第三节 居住区规划要素与评价 85 第四节 建筑技术与产品升级 87 第五章 中国房地产宏观调控 89 第一节 房地产宏观调控的主要手段 89 第二节 中国房地产宏观调控的历程 92 第三节 2006、2007年关键政策解读 95 第四节《物权法》解读 106 第一章 房地产企业管理 第一节 现代企业制度与公司治理结构 现代企业制度，是以社会化大生产和市场经济发展的要求为依据，以规范和完善的企业法人制度为主体，以有限责任制度为核心的新型企业制度。是指适应社会化大生产和社会主义市场经济要求的，以完善的法人制度为基础，以公司制为主要形式，以有限责任制度为保证，以产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学为标志的一种新型的企业制度。 公司治理结构（Corporate Governance，又译法人治理结构、公司治理）是一种对公司进行管理和控制的体系。它不仅规定了公司的各个参与者，例如，董事会、经理层、股东和其他利害相关者的责任和权利分布，而且明确了决策公司事务时所应遵循的规则和程序。公司治理的核心是在所有权和经营权分离的条件下，由于所有者和经营者的利益不一致而产生的委托—代理关系。公司治理的目标是降低代理成本，使所有者不干预公司的日常经营，同时又保证经理层能以股东的利益和公司的利润最大化为目标。 公司作为法人，也就是作为由法律赋予了人格的团体人、实体人，需要有相适应的组织体制和管理机构，使之具有决策能力、管理能力，行使权利，承担责任。这种体制和机构被称之为公司法人治理结构，也可以称之为公司内部管理体制。这种结构使公司法人能有效地活动起来，因而很重要，是公司制度的核心。 一、公司法人治理结构 公司法人治理结构，按照公司法的规定由四个部分组成： 1. 股东会或者股东大会，由公司股东组成，所体现的是所有者对公司的最终所有权； 2. 董事会，由公司股东大会选举产生，对公司的发展目标和重大经营活动作出决策，维护出资人的权益； 3. 监事会，是公司的监督机构，对公司的财务和董事。经营者的行为发挥监督作用； 4. 经理，由董事会聘任，是经营者、执行者。 公司法人治理结构的四个组成部分，都是依法设置的，它们的产生和组成，行使的职权，行事的规则等，在公司法中作了具体规定，所以说，公司法人治理结构是以法制为基础，按照公司本质属性的要求形成的。 二、法人治理结构的原则 公司法人治理结构的建立应当遵循的原则是： 1. 法定原则 公司法人治理结构关系到公司投资者、决策者、经营者、监督者的基本权利和义务，凡是法律有规定的，应当遵守法律规定。 2. 职责明确原则 公司法人治理结构的各组成部分应当有明确的分工，在这个基础上各行其职，各负其责，避免职责不清、分工不明而导致的混乱，影响各部分正常职责的行使，以致整个功能的发挥。 3. 协调运转原则 公司法人治理结构的各组成部分是密切地结合在一起运行的，只有相互协调、相互配合，才能有效率地运转，有成效地治理公司。 4. 有效制衡原则 公司法人治理结构的各部分之间不仅要协调配合，而且还要有效地实现制衡，包括不同层级机构之间的制衡，不同利益主体之间的制衡。 第二节 房地产企业制度再造途径 实现中国房地产企业制度的再造，需要经历一个艰巨的过程。它的实施有多种途径，除了新组建现代房地产公司外，主要是将现有的房地产企业通过兼并、联合、合并、承租和嫁接改造等方式，实现资产重组，重构现代企业制度。 一、资产重组 目前，我国许多国有房地产企业还停留在各自为政的状态，规模小、专业化程度低，缺乏竞争力，难以形成规模效益，同一行业中不同的企业之间的技术、设备、人才等方面也存在较大差别。要实现我国房地产的现代企业制度再造，必须对现有的房地产企业进行结构调整，依靠企业资产的重新组合，建立起多产品、多元化、跨地区、跨产业的集团化企业。可见，资产重组已成