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西市区市场调查 云南大学 陈思 调研区域四至 此次市场调研范围为昆明市西市区：其中西边以西三环为界，北边以海屯路为界，东边以二环西路为界，南边以金碧路为界。 西市区交通规划 西市区交通规划 西市区区域配套 西市区区域规划 根据《昆明市整体规划》中西市区发展规划如下：西市区规划范围指北至老青山，东至长虫山、昆沙公路及二环路，南至草海及滇池，西至郊野公园、西山的地区，包括黑林铺、马街、普吉、昆明市高新技术开发区、西苑综合开发区、碧鸡等地区。规划范围110平方公里。是主城以传统工业结构优化、高新技术产业，旅游度假、生活居住功能为主的综合功能地区；也是滇池、西山生态保护的重要地区。 1．调整定位：发展优化区 2．调整内容提高高新产业开发区和西苑综合开发区的综合开发建设水平与产业结构层次；建设昆明公路西枢 10 纽，提高相应出口道路等级，确保城市过境交通的通畅；置换疏散马街、眠山部分工业项目，加强面山植被绿化，建设以长虫山、青山、郊野、等森林公园和草海生态公园为核心的城市生态公园；建成功能完善，环境优美的城市功能区。 西市区区域规划 2008年《昆明市2008年-2012年城市发展总体规划》报告中，昆明主城第一次提出规划建设“一主三次”CBD区域：昆明主城主中心区（CBD）、西市副中心（次CBD）、北市副中心（次CBD）、南市副中心（次CBD）。根据昆明市政府公布的城市规划建筑方案，在未来的12年，为了全面加速城市的发展，昆明市将在三大城市副中心布局商业中心，以带动各个片区经济快速成熟的发展。而西市区，就是重点布局商业中心的城市副中心之一。 随着西市区工业产业的转移，交通、配套设施的完善，公众心目中居住品质低、配套不完善、脏乱差的西市区已经转变成为昆明的新商业中心。在继昆明房地产南北热潮之后，西市区逐渐成为目前昆明楼市发展最快、势头最猛的片区。 西市区各区域发展特点 马街板块--老工业区转变为商业次中心。政府计划把马街片区打造成真正具备现代新昆明次商务中心的功能和作用,成为全省重要的商贸聚集区,成为新昆明重要的商贸聚集区,作为昆明的主城区连接东南亚、南亚和滇西地区的门户枢纽,同时成为昆明重要的湖滨生态区和重要的高尚住宅区。 高新板块--产业集群造就新中心。经过几十年的开发，高新区聚集了昆明绝大部分与高新产业相关的运营中心，为高新区的发展贮存了能量，也使其成为西市区房产最集中区域。 王家桥板块--西市区与北市区联通的地段，现在正在火热的进行城中村改造，道路规划建设。建成后势必带动房地产行业的发展。 西市区土地供应结构 西市区土地供应结构 西市区SWOT分析 西市区区域主要楼盘分布 西市区新、老小区 西市区在售新小区概况 西市区新、老小区 西市区在售新小区概况 西市区新、老小区 西市区主要已售老小区概况 西市区新、老小区特点对比 1.价格对比：在2010年之前开盘的项目均价基本在4000-5000，现在在售的项目均价基本在8000-9000，新小区的均价是老校区均价的2倍左右，可见近几年西市区房产行业发展较快。 西市区新、老小区特点对比 2.物业类型对比：从上面的图表物业类型一栏可以看出，老项目基本都是单一的住宅小区，或者是住宅和商业相结合的小区；而在售的项目大多都是复合型的地产，包括了住宅、公寓、洋房、别墅、商铺、写字楼等业态。可见，近年来西市区的项目竞争力很大，开发商都是尽可能的让自己的项目更有特色。 3.配套设施：老项目本身配套设施不太完善，仅有少量项目有商业配套，由于当时西市区发展不充分，周边设施配套也不是很有吸引力。近年来，新项目基本都是配套很完善的项目，包括商场、娱乐、幼儿园、学校，甚至花园等，项目周边配套也日趋完善。 4.主力户型：从图表中可以看出，不管是老项目还是新项目，主力户型基本都在80-120之间，这个区间的户型也是最畅销的。所以，从需求上来看，西市区的项目还是以刚需自住型为主。项目最重要的也是这个区间户型的设计。 5.分布情况：很大一部分的老项目都是分布在西市区的高新区板块，可以看出高新区是西市区房市发展最集中的区域。现售项目分布范围较广泛，也表现出西市区的三大板块房市都在逐渐的发展成熟。特别是地铁沿线有项目聚集的情况。 实地调研项目 兰亭上锦：项目在人民西路的最西端，东临昆州路、南临西三环、西临春雨路、北临人民路。 实地调研项目 兰亭上锦项目概况： 实地调研项目 项目交通状况：项目距地铁3号线、眠山公交车场仅5分钟路程。在眠山车场起始的K2路、6路、附6路、7路、54路、66路、116路等26条公交线路贯穿城市各个角落，通达社区。 项目景观：西市区最大园林，55%以上绿化率，项目种植的为岭南文化的景观。 项目优惠情况：目前二期在售7栋住宅，最高有2.2的优惠 项目广告策略：以户外广告