第三章安保服务.pptVIP

（2）就物业管理公司来说，如想免除部分赔偿责任就必须明示。 由于小区车辆管理（特别是常住户的车辆管理）情况比较复杂，如车主的车辆是何时停进小区泊位的？甚至是否真的停进小区？停在小区泊位上的车辆以前是否有损伤？车辆中有哪些物品？是否有贵重物品？这些问题小区物业管理公司很难每天、每次都搞清楚，一旦出现纠纷，双方均无法举证。何况，目前在法规中仅规定了物业管理公司对小区停放车辆的看护职责，但是因物业管理公司失职而造成的损失如何赔偿，无明文规定。因此，在明确物业管理公司对停放在小区内的固定停车泊位上的车辆应尽保管义务的前提下，如果物业管理公司想有条件地免除其部分赔偿责任，应以明示的方式告知相对人。比如物业管理公司与小区业主或居民签订专门的《车辆保管合同》，或者在双方签订的《物业管理合同》中专设车辆保管条款，以便明确双方的权利义务和不同条件下应尽的责任。 我刚刚在某高档住宅小区买了一套商品房，该小区有一个地上露天停车场。我入住后即把车停放在该停车场，但物业管理公司让我按月交纳停车费，我认为不合理，因为开发商在售楼广告中明确称有提供停车的配套服务，且停车场是小区的共用部分，归全体业主所有，既然是业主自己的理应不该收费，若是外来车辆则可收费，您认为我的观点合理吗？ 焦点7 业主使用露天停车场应该缴费吗？ 本焦点中主要涉及以下几个问题，全体业主对停车场具有共同的使用权，但是全体购房人所共有的停车场不应该由少数业主免费使用。停车场属特殊服务性质，须按物价部门审定的收费标准执行。 我们认为，有几个问题需要了解清楚。 （1）地上露天停车场是否为全体购房人所共有。 按照“谁投资，谁受益”的原则推论，在市场经济体制下“谁投资，产权归谁”是可行的。根据上述原则，住宅区停车场、位的所有权应该有以下几种情况：就准成本商品房而言，如果政府在出售准成本商品房时已将某开发停车场的投资分摊到每个准业主的成本里去的话，则此类住宅区停车场的产权应属于政府和全体准业主共有；如果政府未分摊投资成本，则产权仍归政府。从目前情况看，属前一种情况的居多。市场商品房的住宅区产权状况大致可分为这样几种：其一，开发商不将停车场投资摊入售房款中，则此停车场的产权应属开发商拥有；其二，开发商将停车场划分为每个具体车位另行出售，则此类停车场、位产权应属购买车位的买主和未售车位的开发商拥有；其三，开发商将停车场投资摊入售价但停车场未分割车位，则此类停车场产权应属全体业主共同共有；其四，开发商在售楼时部分分摊，部分自负，则此类停车场的产权应由开发商和全体业主共同拥有。 从本焦点反映的情况来看，既然是最近购买的高档商品房，我们认为，一般来说，该露天停车场的所有权应该归全体业主所共有，所以全体业主对停车场具有共同的使用权是没有问题的。 （2）全体购房人所共有的停车场是否允许少数业主免费使用 本焦点中的露天停车场的所有权归全体业主所共有，全体业主对停车场具有共同的使用权虽然没有问题，但业主在享有共同使用权的同时，也必须承担相应的使用义务，这种义务即包括：分担停车场的管理、维护、修缮费用。实践中，居住小区《业主公约》应当就停车场的使用与交费规则作出规定，业主使用停车场应当遵守这种规定。目前居住小区停车场收费一般都由物业管理公司负责，该项收费主要用于弥补物业管理费的不足。此项收费最终体现在物业管理公司对停车场的日常管理、维护等支出上，是为保持物业的正常使用功能的必要支出，所以使用停车场的业主应当付费。 住宅区内所有设施的权属是全体小业主共同拥有，但不是个人私有，更不是所有设施都无偿使用。如专设的停车场和为解决实际问题而临时设立的露天停车场、位，因需要投入较大的建设费用和日常维护费用，加上雇请值班车管员的费用，因而必须收取停车服务费。另外，物业管理公司对车场投入较大的费用，目的不是为全体住户服务，而是为占小区比例较小的车主服务，如果具有车辆的业主和不具有车辆的业主承担相同的停车场管理、维护、修缮费用，对不具有车辆的业主来说显然是不公平的。按照“谁受益，谁付费”的原则，具有车辆的业主也应该承担付费的义务。再者，小区综合管理费不包括停车服务内容。因此，停车场属特殊服务性质，须按物价部门审定的收费标准执行。 （3）外来车辆停车是否应该交纳停车费 可以肯定的是，既然本小区业主使用停车场应该交费，外来车辆交纳停车费更是不容置疑。小区业主是露天停车场、位的所有者，交纳的费用是建设费用和日常维护费用，甚至还可能包括管理费用，外来车辆更应该为使用别人的停车设施而承担必要的费用，否则，对停车场的所有者来说，是绝对不公平的，该所有者甚至还会以此为借口，拒绝交纳停车费，这就造成了物业管理公司管理、收费的困难。 我是一名出租车司机。前几天，我载一位乘客去他的居住小区。车开到小区大门口，被一位门卫同志拦住。门卫同志要求付2元