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金茂地产项目开发流程 目 录 二、房地产开发流程图 一、房地产开发流程 选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 2.项目环境影响报告 1.项目可行性研究报告 一、开发流程 1.《建设用地规划许可证》 2.《国有土地使用证》 2.《建设工程规划许可证》 1.招投标 2.《建筑工程施工许可证》 3.开工建设 2.《商品房预售许可证》 1.市场条件判断 2.项目位置选择 3.项目投资批复 1.总平审批 3.人防、抗震 消防、 防雷 1.竣工验收备案 房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿 一、开发流程 商 品 房 销 售 许 可 证 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 建 设 用 地 规 划 许 可 证 国 有 土 地 使 用 证 四 五 一 二 三 商品房预 售许可证 一、开发流程 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。 一、开发流程 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 一、开发流程 《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 一、开发流程 《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。 商品房预售 许可证 一、开发流程 开工建设 选 址 竣工验收 投资分析报告 1.市场条件判断 2.地块位置寻找 寻找可以投资 的地块 开发商 提交文件 事 目的 人 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断 开工建设 规则设计 取得土地 立 项 一、开发流程 开发商 可行性研究报告 环境影响报告书 1.投资分析 2.进行项目方案概念设计 3.编制可行性研究报告 或项目申请报告 4.编制环境影响报告书 取得项目开发 经营权 开发商 向政府提交文件 事 目的 人 开工建设 选 址 竣工验收 开工建设 规则设计 取得土地 立 项 选 址 涉及部门分别有：发改委、规划局、环保局 需提交的文件为：可行性研究报告、环境影响报告书 一、开发流程 选址研究 向规划局申领规划要点，以获取规划要点通知书 委托设计院进行项目方案概念设计 持初步总平向发改委评审中心，编制《项目申请报告》 委托具有资质的环科所出具《环境影响报告书》 环保局组织专家评审 领取项目环境影响报告书（表）批复 向发改委申请立项批文 一、开发流程 1.《建设用地规划许可证》规定提交文件 2.《国有土地使用证》规定提交文件 1.建设用地城市综合技术论证报告 2.取得《建设用地规划许可证》 3.取得《国有土地使用证》 取得土地开发与使用权 开发商 向政府提交文件 事 目的 人 开工建设 竣工验收 开工建设 规则设计 取得土地 立 项 选 址 一、开发流程 办理《国有土地使用证》： 1.土地登记申请表 2.法人代表身份证复印件 3.营业执照复印件、组织机构代码证 4.委托书 5.建设用地批准书、界址图、宗地图 6.《建设用地规划许可证》审批单 及红线图 7.交纳土地管理有关费用凭证 8.《土地使用权出让合同》 9.成交确认书 办理建设用地城市综合技术论证报告 1.签订《服务合同》 2.立项批文 3.红线图 4.土地使用权出让合同及界址图 办理《建设用地规划许可证》： 1.建设单位盖有公章的申请报告1份（原件） 2.申请单位合法证明 3.委托书（原件）及被委托人身份证复印件 4.上级主管部门批准文件（原件） 5.建设项目批准、核准、备案证等文件 6.工业项目还须可行性报告、环评意见、安评意见 7.审查合格的实测1:500地形图，其范围须标明四邻位置关系（图纸和电子图各1份） 8.划拨用地建设项目选址意见书（复印件） 9.附有规划条件的土地出让合同（复印件） 10.经审批的建设用地规划图1份 11.其它相关资料文件或图纸 窗口受理—规划科承办—审核—审批，法定20工作日，承诺9工作日 一、开发流程 项目设计方案 建设工程规划许可证 1.项目方案设计 2.项目方案审批 3.领取《建设工程规划许可证》 4.人防、防雷、 消防、抗震