物业法律培训(初稿).pptVIP

广东恒升集团建筑有限公司---物业管理培训 第十五条 业主委员会在物业管理活动中，履行下列义务： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； （四）监督业主公约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 物业服务企业在物业管理活动中的权利与义务： 权利： （一）根据法律、法规，结合具体情况，制订物业管理办法、规章制度。 （二）按照物业服务合同和管理办法、规章制度对物业实施相应的管理。 （三）依照物业服务合同和有关规定收取服务报酬。 （四）有权制止违反物业管理规章制度的行为。 （五）有权要求业主委员会协助管理。 （六）有权选聘专营公司承担专项管理业务。 （七）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。 义务： 1、履行物业管理合同，依法经营，对业主负责。 2、接受业主委员会和业主的监督。 3、重大管理措施应提交业主委员会审议批准方可实施。 4、接受物业行政主管监督及指导。 5、定期向全体业主公布管理费用收支账目。 6、发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。（失窃及时报警） 7、物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交相关资料。 “物业管理”与“物业服务”是两个不同的概念。“物业管理”是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。“物业服务”是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产管理提供的有偿服务。 物业管理的核心是业主自治。业主是物业管理的主体。物业服务企业、其它管理人是服务提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业管理的主体。 物业管理的对象是建筑物及其附属设施，不应涉及对人的管理。 物业管理的内容，物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”；物业管理条例规定为“按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。 物业服务中的主要法律主体 开发商 物业公司 物业服务中的几个关键文件 《物业服务合同》或《前期物业服务合同》 《管理规约》或《临时管理规约》 其他管理规定或约定（如装修管理规定） 物业服务合同 物业服务合同，一方提供服务，另一方支付报酬，是一种典型的双务、有偿合同，它明确了物业公司和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业公司关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则。 物业公司通过合同获得物业管理的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业公司提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业公司和业主之间是民事合同的双方当事人,是平等的主体，享有相当的权利和义务。 物业服务企业不履行合同的法律责任 （一）物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 （二）物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 （三）物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 业主不履行合同的法律责任 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 （如1楼住户拒交电梯管理费、长期空置房） 物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用人的法律效力 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 需要说明和界定的问题 1. 产权房（包括房改房、集资房、商品房）自用部位、自用设施属于产权人（业主）所有，产权人既有居住权，也同样有养护、维修和安全检查的责任，也可以委托物业管理企业对自用部位和自用设施实行有偿服务。 2. 凡是产权人私自改变楼房