《【耶鲁研究】金谷信托-江苏润澳#8226;环球酒店装修项目研究》.pdf

【耶鲁研究】金谷信托-江苏润澳•环球酒店装修项目 研究 1.三七折即将建成五星级酒店在建工程抵押融资。 2.以 3 亿元收购公允价值12.77 亿元的资产，是合理的。 3.最终担保人身价11.53 亿元，为本次信托按期兑付提供保障。 4.受托人 金谷信托 地产业经验丰富，大股东实力强和稳健的作风，为本信 托安全兑付提供最后保障。 综上，此信托未能按期兑付的风险极小。 一、基本情况简介 1.期限：24 个月，满 18 个月融资主体可提前结束。 2.年化收益率：100 万起，10%；300 万起，11% 3.资金投向。收购南通润万嘉置业投资有限公司（以下简称“南通润万嘉 置业”）100%股权。 4.增信措施。 （1）股权质押。收购标的 南通润万嘉置业 100%股权质押。 （2）土地及在建工程抵押。南通润万嘉置业 以 南通市润华国际中心二期 项目 价值 7.98 亿元的土地使用权及在建工程为信托计划提供抵押担保，信 托本益抵押率为37.59%。 （3）连带担保。润地利房地产投资集团有限公司（以下简称“润地利集团”） 实际控制人 王和平夫妇 提供个人无限连带保证担保。 耶鲁财富 财富管家：020 网址： 创造价值 诚信分享 二、信托风险控制 1.抵押物 （1）是否足值。南通润万嘉置业以其合法持有的位于南通市开发区星湖大 道北、通盛大道西的 润华国际中心二期项目 面积为 18069 平米的土地使用 权及在建工程为此次信托计划提供抵押担保，在建工程包括主楼超高层办公 写字楼、五星级酒店(含酒店配套商业)、地下室，预计总建筑面积为 120614.80 平米，其中写字楼面积16250 平米，预计单价为 48000 元/平米 （周边携程呼叫中心和中国服装研发基地的销售价，同时一期项目 soho 公 寓销售均价为 17368.37 元/平米）；商业裙楼 20000 平米，预计销售单价 为 15000 元/平米（一期住宅均价为 17368.37 元/平米）。因此，预计二期 项目完工后，将实现销售收入 10.80 亿元，按照年底开业的目标，其估值 7.98 亿元是合理的。 （2）流动性。由于一期项目自2011 年开盘，截止到 2012 年 6 月 30 日已 经完成销售住宅项目的90%。本信托存续24 个月，其流动还是很好的。 （3）抵押物亮点。该项目为目前南通市经济技术开发区内唯一的酒店式公 寓，具有成熟的商业配套，富含写字楼、酒店、百货等多种业态，各业态之 间将形成良好互动，该项目将成为南通市的地标性建筑。 2.收购目标 润万嘉置业 简介。 （1）公司是润地利集团为南通润华国际中心项目成立的项目公司，截止 2012 年 3 月 30 日，公司总资产 83913 万元，负债总额 33468 万元，净资 产为 50445 万元。 耶鲁财富 财富管家：020 网址： 创造价值 诚信分享 （2）公司名下主要资产是土地及在建工程，市场评估价为 8.28 亿元，土地 的原始价格 5500 万元，公允价值增加 7.73 亿元，加上公司净资产 50445 万元，则公司净资产按公允价值计为 127745 万元，此次以 3 亿元收购 127745 万元的资产，还是比较公允的。 3.融资主体 润地利集团 简介。公司具有国家房地产开发一级资质，专注于 苏锡常等经济发达区域的超高层地标性建筑物的开发与建设，已开发建成的 高档商务楼盘有：无锡•太湖明珠系列世纪大厦、发展大厦、数码大厦；无锡 •润华国际大厦、苏州•润华环球大厦（苏州环球 188）、常州•润澳花园大酒 店。目前公司在建的主要项目有：南通•润华国际中心、武进•润华环球中心、 武进华鹏广场·龙德花园。截止2011 年 12 月 31 日，企业资产总额（合并） 为 383984 万元，负债总额（合并）为191467 万元，所有者权益（合并） 192518 万元。2011 年实现营业收入（合并）121103 万元，实现利润总 额（合并）20136 万元，净利润（合并）14196 万元。 4.担保人 王和平夫妇 财务情况。王和平夫妇 持有润地利集团88%的股权， 是其实际控制人。 （1）持有的资产情况。王和平夫妇的对外投资，都是通过润地利集团进行 的，具体投资情况如下： 耶鲁财富 财富管家：020 网址： 创造价值 诚信分享 （2）实际控制人整体信用评价. 王和平分