金地常州新北区项目可研报告.doc

金地常州新北区项目 商业定位可研方案 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海一联投资有限公司所有，未经我司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 一联机构 2010/9  报告指导原则 项目目标：本项目的目标是通过对外部市场分析找到有价值的核心发现，并得出关键性的结论。 交付品： 市场定位：差异化方向、目标消费群、定位选择、价格推导 常州商业格局研究 区域商圈及业态研究 主要工作方法： 商圈及业态调研分析 消费者属性研究  目 录 1、常州商业格局 4 1.1 常州商业格局现状与发展趋势 4 1.1.1 市场综述 4 1.1.2 商业格局 5 1.1.3 分业态研究 8 1.1.4 常州商业格局变化因素分析 11 1.1.5 总结 15 2、消费者消费行为特征分析 16 2.1 消费人群构成 16 2.2 消费行为分析 17 2.3 消费倾向分析 19 2.4 总结 20 3、竞争环境分析 21 3.1 新北区商业研究 21 3.2 五星级酒店市场研究 27 3.3 总结 31 4、商业定位及价格推导 32 4.1 商业市场定位及核心价值 32 4.1.1 项目立地条件 32 4.1.2 项目定位 35 4.1.3 价格推导 41  1、常州商业格局 1.1 常州商业格局现状与发展趋势 1.1.1 市场综述 常州目前为单一中心的商业格局，而且市中心商圈的地位在进一步加强，多中心的商业格局将出现，但根据现在的发展来看还需要较长的时间，市中心商圈仍是常州居民的目的性消费场所。 常州市目前呈现出单核商业中心独霸的商业格局，市中心商业网点密集，已经形成了由南北大街和文化宫两大商圈构成的哑铃状商业中心，随着莱蒙都会的开业，更加强了市级核心商圈的地位，仍将是常州居民的目的性购物地，未来将很难实现市区的居民到区级商业中心的购物。 常州目前商业格局仍以百货业态为主导；但莱蒙都会的开业及财富广场、世贸城、泰富城等几大购物中心的开发将会对常州市未来商业格局产生深远影响。 市中心两大商圈在新建商业项目的推动下，有进一步扩容之势，并以延陵西路为纽带向一体化方向发展，未来将形成“一个中心，南北两翼”的商业格局。 同时，新北和武进两区商业的不断发展，常州市从单一商业中心向多中心商业格局发展的趋势渐趋明显，未来将会出现新的区域商业中心的商业格局，但根据现在的发展来看还需要较长时间。 未来武进区的的商业中心将沿花园街分布，规划未来的商业面积将达到120万平米，商业竞争将非常激烈。 虽然本项目将来将融入常州市新北区商业副中心，但目前所在区域人口较少，商业氛围的形成需要一定的时间和过程。 1.1.2 商业格局 市区商业中心格局 常州市商业格局呈现单核商业中心独霸的格局，市中心商业网点密集，目前已形成由南北大街和文化宫两大商圈构成的哑铃状商业中心。 目前商业集中在朝阳桥、怀德路、劳动路、关河路围合及其外围扩展区域内 商业网点密集，聚集常州主要娱乐、休闲、购物消费场所，如：泰富百货、泰富广场、购物中心、新世纪商城、南大街步行街、迎春路商业街、亚细亚影视城都在此区域 南北大街商圈和文化广场商圈目前已成两强并立之势，既相互竞争又互为补充，由延陵西路连接，呈现哑铃状商业中心模式，随着莱蒙都会的开业，市级商圈的地位进一步加强 南北大街商圈，由南北大街、延陵西路交叉口两大百货店和南大街步行街是目前市区商业最繁华地区。预计2011年商圈范围内商业营业面积达80万平方米 文化宫商圈为和平路、西至晋陵中路的延陵西路两侧区域内。2011年预计商业营业面积约14万平方米 未来商业中心形成 随着商圈的一体化，商圈边缘新建项目兴起，商业辐射范围进一步扩大，形成更大的中心商业格局的趋势。 两大商圈的不断扩容，呈现出一体化发展的态势。 随着道路交通的改造，极大地提高了市区商业中心的交通便利性，同时向南提高了武进区居民到达市区商业中心的交通可达性，未来市级商业中心的地位进一步加强。 随着核心商业辐射范围进一步扩大催生未来常州的大城市商业中心。 区域商圈的形成 在新北和武进新建的购物中心将有望发展成满足地区居民购物、休闲、餐饮、娱乐的地区商业核心，与原有地区商业组成区域商圈。 新北世茂城 项目位于常州市新北区太湖东路黄金地块，规划总建筑面积约150万平方米，拟开发建设成为集办公楼、大型现代购物中心、商业街及住宅于一体的综合现代社区 武进花园上街、又一城、泰富茂业城 位于武进花园街和广电路交汇处，商业经营和配套的建筑近２５万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、休闲等为一体的大型综合商业项目，总体商业格局表现为３个结合，即Ｓhopping　Ｍall与步行街的结合、主力店与主题店的结合、品牌专卖店和特