铜锣湾广场项目商业定位论证及策划建议案.doc

核心 商圈 中心商圈 东马路 商圈 小白楼 商圈 滨江道 商圈 和平路 商圈 南京路 商圈 交通便利性 传统市级超区域性商业区 交通非常便利 毗邻和平路商圈，河北、和平、红桥、南开四区交汇处。交通非常便利。 河西、和平、河东三区交界处，南京路与大沽路交口。交通非常便利。 人群聚集度 聚集着大量的购物人群 大量新迁居民置换12万原住民 辐射到三区居民 主力业态 劝业场、滨江商厦、中原百货 百货大楼、万达广场 国际商场、伊势丹、津汇广场 新世界、远东、家乐福超市 滨江购物广场、凯旋门 异业聚集度 餐饮、娱乐、品牌专卖店等 餐饮、娱乐、家居等 超市、餐饮、娱乐、健身和写字楼等 餐饮、娱乐、宾馆等 餐饮、娱乐、超市、写字楼等  ` 编号 物业名称 1 金盛时代购物广场（在建） 2 蜂星通讯 3 水牛城、铜雀台、苏泊花园 4 新世界百货、家乐福、屈臣氏、 米乐星、麦当劳、必胜客、星巴克 5 11号公馆 6 鼓楼商业街 7 古玩城 8 家世界、苏宁电器 9 古文化街商贸区 10 大胡同 业态类别 代表性商业及其特征 百货等 代表：远东百货、新世界百货、滨江金耀购物广场、水牛城。 特点：梯度分明。其中，远东百货定位中高档偏高，新世界百货定位中高档，滨江购物广场定位中档；水牛城是品牌折扣店。 娱乐 代表：快乐迪KTV、铜雀台KTV、米乐星KTV。 特点：米乐星KTV紧密配合于新世界广场，客群互动效果明显，运营状态较好；快乐迪KTV位于滨江金耀购物广场，经营状态一般；铜雀台KTV位于舒泊酒店，商务化消费较强。总体来说，东马路至南马路一带，同业聚集密集，竞争比较激烈。 专业卖场 代表：蜂星电讯手机卖场、华北轻纺基地（原女人街）、苏宁电器和大胡同批发市场。 特点：蜂星电讯依托天津移动旗舰店营业厅，规模大，经营状况良好；苏宁店面规模较小，经营状况一般；大胡同商贸城以廉价小商品为特色，吸引大量批发零售的客群，在全市乃至周边地区影响力较大。 大型超市 代表：家乐福、家世界。 特点：与新世界百货客群互动，家乐福经营状况良好，强化了区域性商业中心的典型特点；家世界经营状况一般。 餐饮 代表：大型独立餐饮有，1928风情食街、宝轩鱼府；快餐有，肯德基、卖当劳、必胜客、呷哺呷哺、星巴克。 特点：大部分快餐紧密配套于百货和超市，经营状况良好；大型独立式餐饮经营状况。 文化类 代表：古玩城、美博城。 特点：依托老城厢浓厚的文化底蕴，是典型的旅游特色商业。总体规模较大，同业聚集、产品雷同，未来发展存在一定风险。 五金类 代表：南马路五金城 特点：在天津五金市场具有举足轻重的定位，国际机电城的规划建设将提升该区域商务无边无际业的比重和地位。 优势（S）： 劣势（W）： 机会（0）： 威胁（T）： 策略之一：全程一体化营销 策略之二：优质的商业租约和租金 策略之三：择时入市 策略之四：节点管控 策略之五：专业团队配合下的自主管理决策 策略之六：统一管理、分散经营的运营方针 策略之七：与各大顾问行结成紧密关系 策略之八：组建运营团队（成立商场管理公司） 策略之九：推广包装 策略之十：结合商业定位，择优选择最具经营潜力的商户 商业主题概念： ■ 室内人流系统设计调整 A-E区，尤其是C、D、E三区人流系统设计调整，可结合法国概念设计公司的方案，并根据建筑物本身的物理因素：楼层垂直系统、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础，进行规划调整。但是，法国概念设计公司的设计方案中所涉C区1-2层的拆改，须进行成本评估。 为了提高商铺租金，A-E区应组成有机连接，人流动线设计以直线为主。根据经验，在人流视野范围内的商铺，具有高租金价值，这与次级过道的铺面比主要过道铺面价格低的道理类似。但在人流动设计线中，可规划几个类似于小中厅的前凸或后凹形式，以提升局部商铺的租金。 为了有效拉动次级通道商铺的人流率，可将收银台、局部楼层休息区等部分规律分布在次级通道，以拉升次级通道的人流光顾率，同时，也可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。 在楼层之间设立的台阶式手扶电梯，上下部分应分开设计，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。 C区如考虑引入国际品牌概念店对顾客的吸引力无疑是相当大的。如果将其设在入口附近，将损失后边的人流到达率，损失商铺的出租价值；建议将品牌旗舰店放置在内街的里侧，在人流的影响下，会拉动前边商铺的租金收益。 理想人流拉动策略是，正如上述商业业态定位设想，将主力店设在D、E区；C区进行重点规划，作为租金拉升的主体。初步考虑C区以“国际品牌风景线”（或国际精