个人经营类贷款第七章.pptVIP

上海银监局下发了《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》，通知明确要求上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，而在此前，商业用房结构封顶后，商业贷款就可以放贷。 北京亦如此，最具代表性的政策就是6月1日起开始实施的商改住禁令。最新版商改住禁令要求，商业、办公类项目将不得每户单独设立卫生间；开发商不得打隔断、单独用作住宅出售，否则不予以办理房产证。 ?业内说法：商业地产风险更大 一方面，由于近几年来，住宅升值空间更大，因此出现了先住宅后商铺的投资路径。而由于商铺贷款的首付比例和贷款利率都要远高于普通住宅，操作中出现了部分购房者将自己旗下的住宅抵押出去获得贷款，然后再以这笔贷款购买商业用房，这样客观上拉长了杠杆率，增加了银行的信贷风险。 另一方面，在住宅房价增幅高于商铺的情况下，如果手头资金紧张，同样的房产，投资者也更倾向于抛商铺而留住宅，商业地产贷款成为坏账的概率更大。从开发商的角度来说，商业地产开发对开发商的整体运作能力、资金实力的要求更高，在住宅调控之下，一些开发商仓促、被动地进入商业地产，其中不乏一些盲目冲动者，因此在银根收紧的背景之下，商业地产贷款风险也更大。 本章小节 基本概念：专项贷款和流动资金贷款 贷款流程：扩展贷款的担保流程 风险管理：商业地产风险（实例） 第七章 个人经营类贷款 第一节 基础知识 一、个人经营类贷款的含义和分类 是指银行向从事合法生产经营的个人发放的，用以定向购买或租赁商用房、机械设备，以及用于满足个人控制的企业生产经营流动资金需求的贷款。 专项贷款 商用房贷款 设备贷款 分类 流动资金贷款 有担保贷款 无担保贷款 风险控制难度大 用途多样，影响因素复杂 期限相对较短 二、个人经营类贷款的特征 三、贷款要素 （一）专项贷款 1、贷款利率 商用房贷款————不得低于同期同档次利率的1.1倍 设备贷款————等同于同期同档次贷款利率 2、贷款期限 商用房贷款————通常不超过10年 设备贷款————一般为3年，最长不超过5年 3、贷款额度 商用房贷款————通常不超过所购或所租用商用房价值的50% 设备贷款————不得超过所购或租赁设备资金的70%，且最高额度不超过200万元 质押贷款：不超过90% 抵押贷款：不超过70% 保证贷款：根据信用等级确定 【商业用房贷款与住房贷款的差异】 ?? 商业及办公用房 ??????????????居住用房 贷款成数 ?????????上限为总价的50％?????????? 上限为总价的80％ 贷款利率 ?????????按基准利率上浮10％???????? 按基准利率执行 贷款年限 ?????????最长为10年???????????????? 最长为30年 贷款种类 ?????????仅可申请商业贷款?????????? 同时可使用公积金贷款 第二套贷款????? 不受第二套贷款政策限制????? 按基准利率上浮10 ％，成数下降一成 （二）流动资金贷款 1、贷款利率 有担保流动资金贷款：不得低于同期同档次利率的1.1倍 无担保流动资金贷款：通常高于有担保流动资金贷款利率 2、担保方式 有担保流动资金贷款：抵押、质押或保证 无担保流动资金贷款：个人信用担保 3、贷款额度 有担保流动资金贷款：各商业银行自行确定 无担保流动资金贷款：20万元—50万元 第二节 贷款流程 五个基本环节 【个人经营类贷款担保流程】 一、个人经营类贷款担保业务流程??????????????????? 1、客户咨询按材料清单准备资料2、客户填写《贷款担保申请表》3、业务部接受受理，初步审核资料4、业务部、银行进行客户调查，出具调查报告5、担保公司内部审核? 6、担保公司出具担保承诺7、客户、银行、担保公司、反担保人签订合同文字说明? 1、核实客户申请资料、保证所有资料真实、有效； 2、房产：实地考察房产情况、证实与资料相符；股票：根据证券资产委托查询确认书与证券公司核实。 3、调查结束后，项目负责人出具调查认定报告，内容包括企业状况、财务状况、项目可行性报告、资产转换周期、还款来源、还款记录、已经经营业绩、现金流量分析及其他 二、客户调查包括： 三、个人信贷担保客户信用评定的主要内容 1、资格主要包括：申请人是否符合担保对象要求；是否有隐