安丘大舜天成小区房产市场研究报告(修改版).docVIP

市场研究调研报告 项目名称： 安丘大舜天成小区 报告完成人： 瑞尔特房地产顾问机构 完成时间： 2005年3月9日 目 录 序 言 瑞尔特房产营销策划公司大舜天成项目组于2005年02月21日正式进驻安丘项目地，随即展开市场调查，历时15天，主要进行的工作有：安丘宏观市场的调查、安丘房地产现状的调查、安丘市住房消费行为调查、潍坊市潜在客户消费行为和购买意向调查、下属行政乡镇潜在客户消费行为和购买意向调查，所采取的具体方法是：问卷、走访和专题座谈会，共回收安丘住宅市场有效问卷调查408份、乡镇消费意向调查问卷146份，各类形式的座谈会4场，走访了安丘市各机关企事业单位以及开发区的已进驻企业，获得了大量的数据。本报告就是在这些调查的基础上，对各方面的数据和信息进行综合分析最终形成的。报告的主题共分四个部分：（1）对安丘市宏观经济环境的分析（2）对微观市场的调查分析（3）安丘市消费者住宅购买行为的调查分析（4）项目的SWOT分析。考虑到对本项目可能的影响，在报告的最后还附有“潍坊市场住宅需求的调查”、“安丘乡镇市场住宅需求的调查”以及“关于青云山、青云湖旅游情况的调查”。 说明一点，由于时间紧促，调研中还有几个漏项，比如消费构成、商业业态组成及分类等，但是整体的线条已经可以清晰凸现，细部资料在以后的实施过程中逐步予以完善。另外，对获得的宏观数据持怀疑态度，在此只作为一种经济走势的概要判断。 本项目组在项目地实施调查的过程中，得到了大舜天成公司有关领导的大力支持与协助，在此表示感谢。 瑞尔特房地产顾问机构安丘大舜天成项目组 2005年3月9日 第一部分　项目的基本概况 一、项目位置及现状： 二、建设项目经济指标 规划用地平衡表 用地名称 用地面积（公顷） 用地比例（%） 1．规划总用地 42.53 —— 2. 规划建设用地 35.00 100.00 其中 住宅用地 19.48 55.7 公建用地 4.43 12.6 道路用地 4.82 13.8 公共绿地 6.27 17.9 3．其他用地 市政道路用地 7.53 —— 建筑面积汇总表 编号 项目 建筑面积（平方米） 套数（套） 1 住宅建筑 339800 2942 其中 多层住宅 278400 2450 小高层住宅 61400 492 2 公共建筑面积 64900 —— VIP建筑会所 2000 —— 网球中心 1000 —— 其 中 商业休闲步行街 18000 —— 幼稚园 2000 —— 菜场 1800 —— 异域酒吧风情街 6600 —— 购物中心 2700 —— 商业服务及其他 30800 —— 3 总建筑面积 404700 —— 主要技术指标一览表 编号 项目 单位 数量 1 规划总用地 公顷 42.53 2 规划建筑用地 公顷 35.00 3 规划总建筑面积 万平方米 40.47 其中 住宅建筑面积 万平方米 33.98 公共建筑面积 万平方米 6.94 4 住宅总套数 套 2942 5 户均人口 人/户 3.3 6 规划总人数 人 9710 7 住宅建筑面积毛密度 万平方米/公顷 0.97 8 住宅建筑面积净密度 万平方米/公顷 1.74 9 综合容积率 万平方米/公顷 1.15 10 建筑密度 % 21 11 集中绿化率 % 17.9 12 绿地率 % 45 13 住宅机动车停车位 辆 970 三、项目周边环境现状描述 1、道路及交通条件 目前整个市北区的市政交通路网已基本完善，道路状况良好，四路通达。但是公共交通情况比较滞后，只有一路公交通过，从汽车站到刘家尧，间隔时间为15分钟。因为是城郊公交线路，所以有以下缺点：一是没有通过本项目地，二是不经过市区繁华地带，三是线路绕行通过时间较长，四是晚上收班时间太早。除此之外，平时极少见到出租车和三轮摩托出租，用车要通过出租公司呼叫。 2、市政公共设施配套 A、医疗： 安丘市人民医院：位于本项目地快的西北角，是新建的安丘市人民医院行政大楼，规划用地100亩，现有建筑面积6036平方米，工程已经基本竣工，共有病房16间，主要以门诊为主，兼有行政办公职能，是安丘市政府强行批文建设的一个项目。根据我们的了解，现阶段没有计划将该医院投入使用，主要原因是开发区人口稀少，投入使用效益根本得不到保证。医院高层表示，如果人口增加，会随时考虑这个医院的使用问题。 刘家尧镇卫生院：隶属开发区的镇级医疗单位，是具备基本医疗条件，近年来经营不善，濒临倒闭的边缘。由于有了人民医院的建设，当地居民对它的期望值非常高。 B、银行：包括中国银行在内的各大银行，都有计划进入，或自己干办公楼，或租用营业场