沧州青县“盘古新城”项目营销推广方案.doc

报告日期：二00九年九月 目 录 第一部分 项目概况及SWOT分析 1.1项目位置 1.2项目基本数据 1.3项目SWOT分析 第二部分 项目定位 2.1．产品定位 2.1.1 项目开发档次 2.1.2 户型设计准确性评估及建议 2.1.3户型配比建议 2.2．价格定位 2.2.1均价定义 2.2.2价格策略 2.3．客户定位 2.3.1目标客户群组成成分的分析与判断 2.3.2目标客户群的消费层次设定 2.3.3目标客户群的消费心理分析 2.4开发经营指导思想 2.4.1开发速度建议 第三部分 营销策略 3.1营销策略 3.2差异化竞争策略 3.3卖点设计 第四部分 项目创新体系 4.1创新思路 4.2项目核心竞争力构成及因素分解 4.3施工现场包装建议 4.4创新体系的设计及实施要点 4.4.1规划创新体系 4.4.1.1规划创新1：坡地绿化 4.4.1.2 规划创新2：引水入园——盈动浅溪 4.4.1.3规划创新3：撒野广场——七色彩虹 4.4.1.4 规划创新4：传媒展阅广场——朝花夕拾 4.4.1.5 规划创新5：奇石园 4.5服务、管理创新体系建议 4.6营销策略创新建议 4.7项目风险回避 第五部分 项目开发与营销面临的重大问题的说明及对策 5.1本项目的制胜关键 5.2项目物业管理 5.3营销主题的实施要点 5.4营销费用控制 5.5销售指导思想 第六部分 项目营销执行方案 6.1价格策略 6.2 客户策略 6.2.1情感认同 6.2.2 找准客户定位 6.2.3 客户分析 6.3 销售策略 6.3.1 销售手段 6.3.1.1 认购方式 6.3.1.2策划、销售信息相互反馈关系 6.3.1.3 开盘策略方法 6.4 销售阶段划分 6.5 前期工作主要时间节点及相应营销政策 5.6事件营销 6.7销售组织 6.7.1销售资料准备 6.7.2销售文件的准备 6.7.3销售人员准备 6.8营销执行计划与节奏控制 第七部分 项目推广篇 7.1案名建议广告语建议 7.2媒体计划 第一部分 项目概况及SWOT分析 1.1项目位置： 项目基本数据 项目占地：70069平方米，合约105亩 项目总建：90389平方米 容积率：1.29 绿化率：47% 停车位：423个（车库、临时停车位） 开发计划： 小区分三期开发 北侧为一期开发，物业类型为小高层和高层，首层为储藏室和车库； 南侧为二期工程，物业类型为6层多层住宅（小产权），顶层退台，首层为储藏室和车库； 沿河堤为三期工程，6——9层住宅，首层为储藏室和车库； 小区不做配套，除小区供暖锅炉房、小区公建外等 项目SWOT分析 优势S： S1 中超品牌感召力； S2 项目周边良好的空气环境，宜居环境； S3 区域文化基因（南运河文化，盘古文化）； S4 产品本身的竞争力； S5 该区域市场空白，项目及时入市； 劣势W： W1 现实处于县城北部，远离闹区； W2 项目需要大量回填土，增加成本； W3 项目就近市政配套较少，且县蔬菜市场环境较差，间接影响本案； 机会O： O1 开发商扎堆开发格局将改变区域现状，热点片区； O2 客户对居住品质向往和可以被牵引； O3 政府对北部区域改造、规划的力度； O4 青县地产处于整体上升的趋势，客户对未来的预期良好； 威胁T： T1 区域庞大的竞争体量（位于北环路南侧，二中西侧，11589.2平方米（天泽家园），位于104国道东侧，盘古宾馆北侧，4570平方米两块地块）； T2 其他区域规模楼盘威胁； T3 客户区域心理防线； T4 其他不确定性威胁； 根据上文分析及SWOT分析，得到项目营销发展策略： 品牌先行 ——品牌竞争力及延展张力强； ——避免后期炒作效果流失；实现外部竞争优势； ——容易加入精神层面内容，相应客户心理向往，实现精神层面交流 实景展示 ——及早入市，改善片区的形象差；增强市场信心； ——可以将中超地产品牌和项目产品力加以有效展示，突破客户心理防线； ——凸出项目差异化：全景观生态人文高尚住宅区 联合炒作 ——强化客户对片区未来心理预期，转移客户对现实环境的关注度； ——实现区域价值提升和环境南运河母文化卖点凸现； 高位发力 ——青县北片区客户需要同时可以被牵引； ——客户来源相对集中，容易受到正面影响，提升心理价位，突破心理价格防线； 第二部分 项目定位 2.1．产品定位 2.1.1 项目开发档次 本项目所处区位为青县县城北部，其中西南片区有华联凤城、凰城、盘古新天地等多个中高档社区，南部还有福郡，吉祥·金色领地等小区，该县城正在逐步形成一个由城市中坚构成的高尚居住区。鉴于本